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一季度 太原楼市房价微涨市场低迷

网络编辑 太原 2021-04-08 14:01:29 0 太原 市场 楼市


一季度,太原始终坚持“房住不炒”定位不变。从1月以来,全国多个城市地产调控政策升级加码,从限购、限贷、限售等方面“补漏洞”。
与此同时,太原抑投机、保刚需,严查经营贷、消费贷等资金违规流入房地产市场,住房信贷的收紧呈现由点及面、并向全国扩围的趋势,力促市场情绪理性回归。
从市场方面来看,一季度,太原土地市场整体表现低迷,供应量走低、成交量小幅回升,房价也有小幅回升。坚持“房住不炒”两年,太原房地产市场进入平稳健康发展阶段。
政策:“房住不炒”政策持续
今年的太原楼市“稳”字当头。从全国层面来看,目前“十四五”规划已定调,中央坚持房住不炒,保证房地产市场平稳运行。
近期,涉及楼市各个环节的监管部门出台了一系列措施印证了上述观点:房地产贷款余额及个人住房贷款余额占比设置上限,进一步加强限贷政策,规范房地产交易行为;改进并加强物业管理水平及效能,规范个人出租房所得税征收制度,促进房屋租赁市场健康发展及物业服务机制平稳运行等等。
从太原宏观层面来看,政府推进房地产市场平稳健康发展的基调不变,规范房地产交易市场,进一步改善民生。今年一季度,对购房者影响最大的政策莫过于太原政府实行人才购房补贴,改善居民生活水平,减少居民购房压力,吸引人才落户太原。
此外,太原不断改善公积金提取机制,提高公积金管理效率,规范房地产市场。在农村宅基地方面,实行一户一宅,进一步实现了集体土地资源的合理配置,保护了使用权人的合法权益。在基建方面,加强城市社区养老服务设施布局,提高养老院服务质量,进一步完善民生机制;推进北城建设,提升城市形象,此外,街道改造的实行将进一步增强城市生机与活力,提高居民生活质量,带动城市发展;地铁的延伸,有利于城市的扩展和开发。
土地:供应成交连续3个月低迷
连续3个月,太原土地市场供应、成交持续低迷。
朗润智业统计的数据显示,从供应方面来看,一季度,太原供应14宗土地,其中,商住用地10宗,商业用地2宗,学校用地2宗,土地市场供应面积26.69万平方米;前3个月太原成交土地9宗,成交占地面积18.28万平方米。就价格来看,1月太原成交楼面地价2003元/平方米;2月为1961元/平方米,3月成交楼面地价3315元/平方米。
中原地产首席分析师表示,从土地市场的角度来看,不少房地产企业融资紧缩已逐渐影响到土地市场。全国一季度的土地成交受春节淡季影响,市场比较低迷。但从4月份开始,一线和二线城市的土地会持续升温,土地月交易额有望上升。而就太原市场来看,太原楼市长达一年多的量价下降,影响到房企拿地热情,优势地块供应严重不足,土地成交状况紧跟楼市态势不温不火。今年一季度,太原全城未举行过土地拍卖会,与楼市冷淡有很大关系。
住宅:市场量跌价涨
商品住宅的市场变动牵动着每一个购房者的心。
在供应方面,一组数据体现了市场的低迷:一季度,太原共下发33张预售证,其中,1月下发9张,批售住宅面积17.45万平方米,2月下发5张,均为保利和光尘樾项目预售,批售住宅面积6.51万平方米;3月下发19张,批售住宅面积30.29万平方米。
为快速回款,楼市及房企急于拿到预售证开售。但综合一季度的数据来看,一季度住宅整体供应量偏低。1月份市场开盘较少,以顺销为主,太原商品住宅各分类市场成交量均有下降,首置首改项目仍为市场成交主力,整体市场量跌价稳;再改市场成交量价均有明显下降,终改市场量价相对稳定,价格小幅上涨。
2月,受春节假期影响,太原商品住宅各分类市场成交量降幅大。其中,首置首改项目仍为市场成交主力,整体市场量跌价涨;再改市场成交价格涨幅明显;终改市场和首置首改市场成交价格微涨。住宅市场供应量环比下降94%,同比下降79%;成交量环比下降57%,同比上涨41%;成交均价11600元/平方米,环比上涨2%,同比下降5%。3月,太原商品住宅各分类市场成交量均有上涨,且涨幅较为显著,首置首改项目仍为市场成交主力,整体市场量价齐升;再改市场成交量涨价稳,终改市场成交量上涨,成交价格小幅下降。
在成交方面,小店区由于供应量大稳坐成交榜首。1月,小店区为住宅市场主力供应区域,市场主力楼盘为东润禧悦城开盘、中海寰宇时代;万柏林区成交量全市排名第一,主力楼盘为红星天润、中海国际社区;尖草坪区首置首改类项目较多,带动整体价格下降,均价为8400元/平方米,代表楼盘以富力天禧城、恒大御景湾为主。
2月和3月,太原6城区的住宅成交量状况与1月相差不多。这当中,小店区依然为住宅市场为主力供求区域,供应成交双第一,供应主要受晶峰晓园、紫金熙悦顺推影响;成交主要受紫雲府、中海寰宇时代热销影响。尖草坪区楼市成交动力不足,楼价最低。
从商品住宅市场成交结构看,目前,太原成交主力集中在面积段80-100平方米、单价段800010000元/平方米和11000-12000元/平方米。
房价:住宅回暖是个未知数
进入4月,省城住宅成交价会不会按往年旺季惯例走高?业内看法不一。
乐居房产统计的房价变动情况显示,太原六城区的房价均有所上涨,但涨幅不大。在六城区当中,小店区房价最高,3月达到13446元/平方米;其次为晋源区和万柏林区,分别为12759元/平方米、12287元/平方米;杏花岭区、迎泽区3月房价为11485元/平方米、10358元/平方米;尖草坪区3月房价最低,为9583元/平方米。
对此,朗润智业相关人士分析,随着二季度到来,楼市涨跌仍然需要观望。目前,太原楼市政策并不明了,包括“万柏林区6类人才购房5万补贴”是否会延续还是未知数。其他城区的“人才限购政策”是否会有突破,这些因素都直接影响着楼市是否呈现出回暖趋势,是否能够延续。
2020年受疫情影响,太原楼市销售不佳。今年一季度已经结束,太原楼市量价状况能否回到2019年的同期水平,部分业内人士表示不乐观。“2021年,由房企主导的热点片区炒作,目标是推动销售。然而,因楼盘众多、房企降负债回款压力大等因素,多数楼盘一边在炒作片区,挖掘产品卖点;一边为收割客户,使劲打压价格,最后打破了‘好货不便宜 便宜没好货’的楼市传统营销定价逻辑,鲜有楼盘坚守‘保质保价’的定价策略。去年年底产生的降价边际效应,很难一时半会儿消除;而虚张声势、过度营销、无孔不入的渠道推广,不但没能提起业主的购房热情,反而让业主担心买了房就降价,掏钱更加谨慎。
对于众多房地产企业来说,特别是一些房源积压严重的企业,眼下没有足够的现金流支撑,可能会面临生存危机。面对这些问题,房企积极自救,尽快以合理的价格售出积压房源才是当务之急。而楼价能否依靠产品力竞争,在二季度快速进入合理的回暖升温轨道,有待观察。
商办:回暖迹象难觅
综合前3个月的数据来看,太原商办市场成交持续惨淡。尤其受春节影响,2月商办市场无供应,惨淡到最低点。
朗润智业数据显示,1月,商办市场各物业类型供求量均有下降,市场表现一般:公寓市场供应0.99万平方米,成交1.98万平方米,成交均价9500元/平方米。商业市场供应0.67万平方米,成交0.43万平方米,成交均价23700元/平方米。3月,商办市场中公寓、商业成交表现较好,公寓市场供应0.47万平方米,成交2.23万平方米,成交均价9900元/平方米,商业市场供应0.74万平方米,成交0.42万平方米,成交均价25200元/平方米。
在所有商办市场,写字楼则连续3个月无供应,1月成交0.09万平方米,主力成交项目为坤泽十里城、华宇百花谷等,成交均价10600元/平方米。2月成交0.005万平方米,成交项目为当代广场。成交均价8000元/平方米。
3月成交0.36万平方米,成交均价8100元/平方米。

山西晚报记者 张磊

 

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