仲裁案件中有关合同解除问题的案例解读

【案情简介】

2021年1月28日申请人与被申请人一、被申请人二签订了《房屋买卖合同》。申请人通过被申请人二购买被申请人一位于阳泉市某套房屋。合同第五条约定，房屋交易成交价为590000元；房款支付方式为“此合同签订当日乙方付20000元为购房定金，转交甲方保管”“甲乙双方协商一致，甲方撤备案后，乙方去售楼部更改收据时，乙方付甲方剩余购房尾款528200元整，所有房款结清”。合同第六条约定：“鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，乙方同意向丙方支付佣金费用：佣金费为房产买卖总价款的2%，金额为11800元整”。合同签订后，申请人支付被申请人一20000元整，支付被申请人二佣金11800元整，并经被申请人一介绍，委托高某办理“撤备案”手续并支付高某30000元“撤备案”费用（其中包括交某投资集团有限公司手续费3000元）。但直至目前为止，被申请人一、高某未按约定进行“撤备案”。

故申请人提出以下仲裁请求：1、请求裁决解除申请人与被申请人一、被申请人二签订的《房屋买卖合同》；2、请求被申请人一返还申请人20000元；3、请求被申请人二返还申请人11800元；4、本案仲裁费用由被申请人一、二承担。

【争议焦点】

（一）关于申请人请求解除与被申请人一、被申请人二签订的《房屋买卖合同》的问题。

阳泉市住房保障和城乡建设管理局《关于印发〈阳泉市商品房买卖合同备案变更撤销暂行规定〉的通知》（阳建房发〔2018〕303号）第十三条规定，“商品房买卖合同备案后原则上不予办理撤销手续”。同时还规定“符合下列情形之一的，可以受理撤销商品房买卖合同备案的申请：（一）商品房买卖合同约定采取按揭贷款方式付款，因买受人申请办理按揭贷款手续未获批准或批准后无力偿还贷款，而导致商品房买卖合同不能继续履行，经房地产开发企业与买受人协商一致协议解除合同，并提供相关材料的；（二）在同一开发项目内换购商品房，经房地产开发企业与买受人协商一致协议解除合同，并已签订书面换购协议的；（三）所购商品房出现质量问题，经有关部门鉴定，并出具鉴定意见的；（四）人民法院或仲裁机构生效法律文书确定解除合同、撤销合同或合同无效的；（五）因买受人出国，买受人本人或其直系亲属患重大疾病急或发生重大意外急需资金的；（六）符合商品房买卖合同约定的解除条件，经房地产开发企业与买受人协商一致协议解除合同的；（七）法律、法规规定的其他情形”。第十六条规定，“商品房买卖合同备案撤销办结后，该商品房销售状态为可售，购房人要求购买处于可售状态的商品房时，房地产开发企业不得拒绝”。显然，按照上述规定，被申请人一不具有履行“撤备案”承诺的能力，以致该《房屋买卖合同》主要条款不具有履行条件。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务在“法律上或事实上不能履行”，“致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系”。由此，仲裁庭支持申请人关于解除与被申请人一、被申请人二签订《房屋买卖合同》的请求。

（二）关于申请人请求被申请人一返还申请人20000元的问题。

因被申请人一不能履行“撤备案”承诺，致使该《房屋买卖合同》主要条款不具有履行条件，故被申请人一应返还申请人20000元整。

（三）关于申请人请求被申请人二返还申请人11800元的问题。

被申请人二作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务。如核实房源信息、核实买卖双方身份信息、熟悉商品房买卖合同备案有关规定、撤销商品房买卖合同备案手续及流程等，庭审中被申请人二明确表示同意返还申请人11800元，故仲裁庭支持申请人要求被申请人二返还申请人11800元的请求。

【裁决结果】

（一）解除申请人与被申请人一、被申请人二签订的《房屋买卖合同》。

（二）被申请人一在本裁决生效之日起十五日内向申请人退还定金20000元整。

（三）被申请人二在本裁决生效之日起十五日内向申请人返还佣金11800元整。

（四）本案仲裁费2735元。由被申请人一承担2128元，被申请人二承担607元。由于本案仲裁费已由申请人先行交纳，故被申请人一应将其承担的仲裁费用向申请人连同本裁决第（二）项款项一并支付；被申请人二应将其承担的仲裁费用向申请人连同本裁决第（三）项款项一并支付。

【相关法律法规解读】

《民法典》第580条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

法条解读：本条是对非金钱债务继续履行及除外条款的规定。

除金钱债务外的其他合同债务，都是非金钱债务。债务人对非金钱债务不履行或者履行债务不符合约定的，是违约行为，应当承担继续履行的责任。

本条但书规定的例外情形是：

1、法律上或者事实上不能履行，即履行不能，是指债务人在客观上已经没有履行能力或者法律禁止该种债务的履行，如以交付特定物为给付标的的合同，该特定物已经毁损、灭失。（1）法律不能，是指基于法律的规定而构成的履行不能，如出卖禁止流通物的合同的履行不能。（2）事实不能，是指基于自然法则而构成的履行不能，如因特定物的灭失而造成的履行不能。

2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，不适于强制履行是无法继续履行，履行费用过高是在成本上不合算。

3、债权人在合理期限内未请求履行，继续履行成为不必要。

合同履行中出现上述三种情形，债权人不能请求继续履行，但是并不妨碍债权人请求债务人承担其他违约责任。

【结语和建议】

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

（阳泉仲裁委员会提供）