解决不动产登记历史遗留问题政策依据（二）

六、土地、房屋信息、用途不一致的，申请不动产登记时按以下方式处理。

1.合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用权转移，房屋、土地权利主体不一致，当事人持房屋所有权证和国有土地使用证共同申请不动产登记的（若房屋所有权人或原土地使用权人已故，由其合法继承人代为申请），不动产登记机构应予以受理，经调查核实，注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。

2.2016年12月31日前，房屋和土地均已登记但用途不一致的，原记载的土地与房屋用途可保持不变，权利人办理有关登记后，在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。由原开发单位按照现有房屋性质办理改变土地用途有关手续，补缴有关税费；原单位已经注销的，可由现房屋所有权人补缴有关税费。登记时，土地用途按照房屋实际用途确定，土地使用期限起始日期与原土地权属来源材料保持一致，终止日期以现行不同用途的最高年限为准。在完善手续后取消不动产证书上有关备注。

3.以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的不动产，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权，但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地使用权转让手续后再办理不动产登记。合建方灭失的，可由现申请人补缴土地出让金后办理不动产登记。

4.对于利用相邻、归属于不同权利主体的宗地联合建设不动产（建成的不动产分属于联合建设的各方），申请登记的，不动产登记机构可以在分割、分摊后，分别办理登记。分割、分摊后需对原宗地面积进行调整的，需原宗地权利人同意；涉及国有资产的，应出具其上级主管部门或拥有该资产管理权限的有关部门书面同意意见。

5.划拨方式供应的保障住房用地的非住宅部分，属于原配套的非住宅部分的，办理转移登记时，不能保留划拨性质的，应首先补缴土地出让金，并将土地性质变更为出让后，予以办理登记。土地用途以实际用途认定，起止期限从补缴土地出让金之日起算。

6.擅自将划拨方式供应的保障住房用地住宅部分，改变为非住宅的，补缴土地出让金后，办理登记。原单位、企业灭失的，经领导小组审定后，可以由现有权利人补缴土地出让金后，按新用途办理登记。土地用途以实际用途认定，起止期限从补缴土地出让金之日起算。

七、房屋已登记，未办理土地登记的，申请不动产登记时按以下方式处理。

1.对购房人已取得的房屋所有权证书未办理国有土地使用权登记，申请办理不动产转移登记，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，将上述情况书面如实告知有关当事人，在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载，附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，应按规定及时补办有关手续”。

2.对购房人凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记的，不动产登记机构应予受理。在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构应将有关情况书面告知有关当事人。同时，要在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载，在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记，自愿承担由此带来的风险和责任”。

在办理不动产登记的同时，由有关部门依法对该房屋开发建设单位进行处理，并限期补办有关手续，在完善手续后取消不动产证书上有关备注。

八、不动产跨宗、越宗、宗地分割按以下方式处理。

1.跨宗的宗地为同一权利人的不动产，房屋已登记的，由不动产登记机构按照房地现状分别进行标注，办理转移登记手续。原开发企业应及时办理宗地面积的变更登记。

2.越宗的宗地分属不同权利人的，征求其他权利人的同意，并经自然资源部门出具同意调整宗地界线的意见后，再按房屋实际占地范围重新确定宗地，双方申请办理不动产变更登记。

3.未办理房屋所有权证，跨宗、越宗（整栋楼基座的除外)的宗地又是未出让的国有建设用地，涉及土地分割、合并或调整的，按房屋实际占地范围重新确定宗地，并重新办理土地出让手续后，办理不动产登记。

4.对于一幢建筑跨两宗土地且土地使用权终止日期不一致的，按照申请人的意愿通过缩短或延长部分土地的使用期限，也可按相应宗地加权平均值设定年限，达到期限一致后办理登记。申请延长期限的，应补缴相应土地价款。

5.跨宗、越宗的宗地已办理房屋所有权证和国有土地使用权证，涉及土地分割、合并或调整的，由所在地自然资源部门对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致的原则进行分割、合并或调整边界，按实际用地范围确定用地界址后，要求原房地产开发企业完善有关手续，依据结果办理不动产登记。原单位、企业灭失或拒不配合的，经领导小组审定后，可以先行办理登记，并将有关情况记载于备注栏。

6.跨宗、越宗宗地为道路、绿地的，按以下办法处理：

（1）房屋建设在城市总体规划公布之前，按房屋实际占地范围重新确定宗地，依法补办用地手续、补缴土地出让金后，办理不动产登记。

（2）房屋建设在城市总体规划公布之后的宗地不予办理。

7.酒店、商业或办公项目已办理规划验收的，在不改变建筑功能仅对内部进行分割使用的情况下，可直接办理分割变更登记手续，但分割不动产应满足国家对不动产单元设定的要求，禁止以虚拟或划线分割的方式对房屋单元进行分割；分割涉及消防变更、公共安全等情况的，应经审批服务管理部门批准，涉及建筑结构变更的，应经住建部门批准后再办理变更登记。

8.对于高标准厂房建成后，权利人申请按幢、按层进行不动产转移登记的，可以对高标准厂房按固定界限的部分为基本单元分割登记。

九、经济适用房、房改房、集资房、安置房、棚改房按以下办法处理。

1.对经济适用房、房改房、集资房等有合法土地权属来源，但售房单位未办理房屋所有权首次登记的住房，由售房单位提供经济适用房、房改房、集资房批复或通知、购房花名册等材料，报当地住建（房改）部门审核，由售房单位在当地主流媒体上进行公告，公告30天，并作出无产权纠纷的承诺，提出登记申请。不动产登记机构凭房屋竣工验收资料、公告等有关资料由售房单位按审核通过的购房花名册，为购房人办理不动产登记。

2.未办理不动产登记、原权利人已发生转移的，不动产登记机构要先以购房花名册进行登记后，再按照经济适用房、房改房、集资房、安置房和棚改房上市的具体要求补办手续、缴清税费后办理不动产登记。

3.根据《山西省人民政府关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》（晋政发〔2002〕6号）有关规定：“鼓励已购公房和经济适用住房（含集资建房、合作建房、解困住房）上市交易。取消已购公房上市交易原产权单位审批和上市年限的限制。已购公有住房和经济适用住房上市交易统一缴纳成交价1%出让金，土地使用期限调整为70年”，对已购公房、经济适用住房符合转移登记条件的，土地出让金按照上述文件执行，如成交价低于税务部门计税评估价的，以税务部门认定的计税评估价为准。土地使用年限起始期为该宗地内第一套房屋上市交易之日起计算，其土地性质变更为出让。