从鹤岗超低房价看土地结构性错配

财经新逻辑NO.24

作者：邓新华

本期硬逻辑：1、鹤岗房价表明，房价只是经济发展的结果。2、中国的土地供给存在巨大的结构性错配，应该正视这一错配，而不是怪炒房者。3、更灵活的土地供给机制、稳健的货币才能缓解居住困难。

黑龙江鹤岗市的房价这几天刷屏了。鹤岗一个“东山沿河北小区”，一套位于7楼的46平毛坯房（一室一厅）总价只有1.5万，折合一平方米326元。总价两万的房源非常多，还有许多房源的总价低于两万。

这个价格，连北京房价的1%都不到。但是，有人会去鹤岗买房吗？答案很显然：罕有人去。

鹤岗房价表明，正确的经济逻辑是这样的：正是因为大多数人不愿意买房或者买不起房，房价才会低。房价只是经济发展的结果，而不是原因。此前“财经新逻辑”提出这一观点，被很多网友质疑。鹤岗房价证明这一观点恰恰是对的。

很多一二线城市的人们盼望房价大跌，好让自己买得起房。在供给没有增加的情况下，如果房价真的大跌，当然会有一小部分人获益，但对于大部分人来说，房价下跌恰恰是经济下滑的结果，而经济下滑，其实会使得大部分人更加买不起房。

未来中国是否有可能遍地都像鹤岗那样，房价很低但却没有人买？任何可能都是存在的，但如果真的真的出现了那种情况，那绝对不是普通人的福音。

鹤岗的情况也再次表明，中国的土地供给存在非常大的结构性错配。

看统计数字，好像中国人的人均住房面积非常高，2016年人均住房建筑面积就达到了40.8平方米，这使很多人相信，房价高完全是炒房者炒高的，只要打击炒房者，普通人就能买得起房子了。

但实际上，中国有很多鹤岗这样的地方，它们的人口是净流出的。它们抬高了人均住房面积，但那些住房面积并没有多大意义。

而在人口净流入的一二线城市，土地供给却完全不能与人口流入相匹配。这样那样的管制，这样那样的借口，限制了这些地方的土地供给增加。比如，2018年，深圳全年出让商品住宅用地8.6公顷，供应保障性住房用地21公顷，全部算起来29.6公顷，而深圳2018年新增常住人口49.83万，每位新增常住人口对应的的新增住宅供地面积，人均才新增0.59平方米。但就算这样，还是有不少人说大城市房子过剩，都是炒家抬高了房价，可见缺乏经济常识的人还是挺多的。

更糟糕的是，一些一线城市不仅受到各种土地供给管制的束缚，而且为了适应这种土地管制，还大肆往外赶人，这完全是本末倒置。

炒家为什么不去炒高鹤岗的房价？当然是因为炒家并非万能的。他们只能顺应价格趋势，而不是制造价格趋势。是人口净流入的大城市不灵活的土地供给和货币政策给了炒家机会。

房地产税、限购、限贷等等措施，的确能降低房子的价值，但丝毫不能缓解住房困难。要缓解大城市的居住困难，只能靠更灵活的土地体制、更稳健的货币。否则，骂死炒家也毫无意义。

财经新逻辑：用坚实的经济逻辑解释真实的世界。中国经济的美好未来建立在每一个网友的理性选择上。