就在今天上午,在阿里拍卖平台上,位于杭州西湖边的老别墅——玉泉路1号房产(即蔡元培女儿蔡威廉的故居)的拍卖终于落槌,1人报名,最终以起拍价1.2亿元成交。
不过需要注意的是,这套房子并非司法拍卖,而是资产处置,也即普通的二手房拍卖,成交后,竞买人还需要另外支付0.5%~1%的软件服务费。
玉泉路1号房产,又称马岭山房。上世纪30年代,蔡元培和女儿蔡威廉、女婿林文铮凑了7000元大洋,在马岭山坡上建造了这处别墅,房子为三幢西式建筑,前为平房、后为楼房,建筑面积270多㎡。
在这里,夫妻俩度过了一段举案齐眉、相敬如宾的美好时光。1937年林文铮夫妇迁走后,房子也经历了一波三折。直到上世纪80年代,林文铮叶落归根回到杭州,马岭山房又恢复了昔日的宾客盈门。林文铮去世后,这个别墅的产权分给了他5个子女。
但是在蔡威廉夫妇相继去世后,因为复杂的原因,马岭山房官司缠身。1991年开始,靠南一侧房屋被其中一位继承人租赁给李某,随后又将部分面积以转让形式与李某签约了转让契约。2010年左右,蔡威廉的后人以1000万元的价格将房子卖给张某。此后,围绕马岭山房的官司纠纷一直不断,直到2018年才最终尘埃落定。
2014年的时候,马岭山房曾经挂牌1亿元,此后因为产权尚未明晰又撤回。这两年,马岭山房在豪宅经纪人圈子里的挂牌价为1.5亿元。
因为房子荒废多时,马岭山房的房屋现状不容乐观,2008年时就被鉴定为C级危房。钱报记者去现场探营时看到,房子已经非常破败,三幢房子已经坍塌了两幢,这不可避免地影响到其在市场上的实际接受度。一位知情人士表示,前两年,曾经有一位上海富豪有意在杭州置业一套西湖边老别墅,听闻马岭山房的典故后慕名而来,但是看到实景后十分震惊,最终未下手。
钱江晚报小时新闻记者从豪宅经纪人处了解到,目前马岭山房相关道路、花园、房屋重建手续齐全,房东对房子也做了简单的修葺。
此前,马岭山房仅在豪宅经纪人圈子里挂牌出售。而此次之所以在阿里拍卖上拍卖,或许是出于开拓客户的考虑。
不过,马岭山房入选杭州市第五批历史建筑,被评定为二级历史建筑。对于历史建筑的修建,有一些明确的规范和要求。
根据马岭山房保护规划图则,买家买下这处房子后若要重新改造,需要遵循四个要求:1、严格按照二级历史建筑保护要求执行;2、整体修缮该历史建筑,拆除搭建部分,恢复历史原貌;3、加强该历史建筑的日常维护,加强对周边历史风貌环境的保护;4、结合地块周边景区公园建设,统一考虑合理利用。
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上海孤寡老人过世百万房产收归国有?13个侄甥提异议高龄老人过世
留下房产无人继承?
90多岁的唐老伯此前居住在上海闵行某小区。由于妻子早年离世,一直以来,唐老伯都和儿子小唐住在这里。但在2020年3月,儿子小唐由于意外突然离世,这给唐老伯造成了不小的打击,短短20多天后,唐老伯也与世长辞。
唐老伯离世后,留下了一套房产和一些存款。但是,谁来继承唐老伯的遗产呢?按照当时的《继承法》,可以继承唐老伯遗产的第一、第二顺位继承人都已经先于唐老伯去世。
不过,《继承法》中,还规定了可以代位继承的情形:被继承人的子女先于被继承人死亡的,由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。也就是说,唐老伯的孙辈可以代替唐老伯的儿子来继承遗产。但唐老伯的儿子小唐终身未婚未育,没有孙辈能够进行代位继承。
莘庄镇政府代表律师王永刚表示,2020年7月,根据国家法律规定,莘庄镇政府向闵行区人民法院提交了认定无主财产的申请。如果公告满一年无人认领的话,法院就会判决认定老唐父子的遗产是无主财产,收归国有。
而在2021年3月30日,在公告发出将近八个月之后,有人对这份公告提交了异议申请书。
侄甥辈们共同继承遗产
这份异议申请书的提交人是唐老伯的侄甥们。原来,唐老伯成长于一个大家庭中,家中排行第五,上面还有四位哥哥、姐姐。虽然唐老伯的儿子小唐已经过世,但是这四位哥哥、姐姐生养的子女中,和小唐同辈的兄弟姐妹,如今还有13人在世。就在2021年年初,唐老伯的侄甥辈们得知了法院张贴无主财产认领公告的事情。
按照此前《继承法》的规定,这13位侄甥辈并没有代位继承的资格,但是今年1月1日起正式施行的《中华人民共和国民法典》对代位继承的范围有了新增的内容。
《民法典》规定:
第一千一百二十七条 遗产按照下列顺序继承:
(一)第一顺序:配偶、子女、父母;
(二)第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承;没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。
本编所称子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女。
本编所称父母,包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本编所称兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第一千一百二十八条 被继承人的子女先于被继承人死亡的,由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。
被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的,由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承。
代位继承人一般只能继承被代位继承人有权继承的遗产份额。
根据《民法典》,唐老伯的这13位侄甥辈也可以代位继承他的遗产。最终,他们在经过一番讨论之后,决定接收唐老伯留下的这笔遗产。
唐老伯的侄子表示:唐老伯生病时,自己和家人都曾前去探望
收到异议申请书之后,闵行法院对这起案件进行了仔细的审核,依法对镇政府申请认定财产无主的案件裁定终结,并且告知这些提出异议的申请人可以另行起诉。之后,这13位侄子、侄女、外甥、外甥女们起诉到法院,要求继承唐老伯的遗产。2021年8月23日,闵行区人民法院公开开庭审理了这起特别的遗产继承案件。
在开庭前,唐老伯的侄甥们对于遗产的分配早已协商一致。唐老伯的四个兄弟姐妹应当继承的份额是各四分之一,兄弟姐妹的子女代为继承,只能继承自己父母的相应份额。也就是说,若有三个子女,每人继承十二分之一。若有四个子女,每人继承十六分之一。
征求双方意见后,法官选择用调解方式结案。
民法典:
儿女不再是唯一继承人
孝不孝顺直接影响到财产分配
现实生活中,受多重因素影响,财产无主的状况有时无法避免。今年1月1日起正式施行的《中华人民共和国民法典》将代位继承的范围进一步扩大,具有一定的积极意义,这可以让家族财产尽可能地流转于家族内部,避免沦为无主财产。
同样需要注意的是,《民法典》中进一步明确,有扶养能力和扶养条件的继承人虽然与被继承人共同生活,但对需要扶养的被继承人不尽扶养义务,分配遗产时,可以少分或者不分。
《民法典》还增加了宽恕制度,给儿女悔过自新机会。都知道生活中总会出现一些不孝子或者不孝女,所以老人在立遗嘱的时候可能会将他们的继承权排除在外,但如果子女有悔改之意,开始孝顺父母,并且也得到了老人的原谅,那么还是有机会获得继承权的。
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