探索首都租购并举新路径，“集租房”何以吸引来的都是年轻人？

原标题：探索首都租购并举新路径，“集租房”何以吸引来的都是年轻人？

设计亮眼、环境宜人、处处闪现着现代气息，这是22岁的么向丹对有巢国际公寓社区总部基地店的第一印象，“年轻人很难不喜欢上这样的租赁社区。”

这类租赁社区，还有另一个名字——集体土地租赁住房（简称“集租房”），即在集体建设用地上建设的租赁住房，是保障性租赁住房的一种。

在房住不炒的大背景下，如何实现全体人民住有所居？中央提出要加快发展保障性租赁住房。不同于公租房会根据各地经济情况设置最低收入门槛，面向新市民与青年人的保障性租赁住房，因不设收入线门槛，也被视为保障性住房的“新物种”。

作为一座超大型城市，北京对“新物种”的试水走在全国前列，迄今为止已累计开工集体土地租赁住房项目49个、房源约7万套，力图探索出一条完善租购并举体系、缓解住房供需矛盾的北京路径。

确保建成精品工程

简单的直发，不施粉黛的脸庞，配以基础款的牛仔T恤，站在记者面前的么向丹，是一位典型的90后大学毕业生，充满朝气和活力。

“2020年夏天毕业前找房子时，还挺忐忑的。”么向丹说，她和同学曾花了几个月的时间，看了一圈儿房，既有房东直租的房子，也有长租公寓，“因为我不太懂合同，担心和个人签约时会踩坑，最后还是选择了长租公寓，紧邻地铁五福堂站的有巢公馆。”

两个月前，有巢国际公寓社区总部基地店正式入市，么向丹也跟着搬了过来。相比于之前的公馆，她更喜欢这里，环境赏心悦目，更有归属感。生活体验也不错，方方正正的房间里，配齐了日常所需的家具家电，左邻右舍也多是20来岁的同龄人，有共同语言，相处得来。

有调研显示，相较于交通和装修，青年人在租房时更看中环境和商业配套。这个位于西南四环与五环间的公寓社区，以明亮的黄色为建筑主色调，由9栋公寓楼围合而成，中心区域是绿草如茵的公共草坪，一条漫步跑道沿着草坪展开。一层地面下边，还有个半地下的下沉庭院，设置有健身房、台球厅、影音室、书吧等共享空间。

“统一的规划，得益于当初丰台区花乡镇葆台村提供的这块土地，我们在集体建设用地上盖起了2300余间房间。”华润长租公寓事业部北京业务部运营经理韩东洋介绍，这里原本是一处家居仓储卖场，属于葆台村集体土地，疏解腾退后成为北京市集租房项目试点中的第一批公示项目，也是目前丰台区规模最大的集租房项目。

2019年12月，花乡葆台村集租房项目正式开工；2021年8月，项目取得首批1029间房源竣工备案；2021年10月底，2300余间房间全部入市。2300余间房间，都是25平方米或33平方米的开间，单间的平均月租金在3000元，租金水平约为周边同类产品的7成。

“项目上市后，吸引来的都是年轻人。”韩东洋说，除了在丰台总部基地工作的年轻人外，还有不少人是在西城区或海淀区工作。对选择居住在这儿的年轻人来说，配备有家具家电的集租房，可以基本实现拎包入住；多样的公共空间和社区活动，还能丰富工作之外的日常生活。而对葆台村集体来说，集租房的投用不仅能给村集体经济发展注入新的活力，为葆台村民未来生产生活提供稳定的经济保障，更能够提高村域整体风貌，进一步改善村子的人居环境。

“实际上，全装修成品交房已经成为北京集租房项目的建设标准之一。”市住建委保障房建设管理处四级调研员田相伟告诉记者，为确保建设成精品工程，市区有关部门严把设计源头关，组织专家对项目规划设计方案进行评审，许多项目都由国内国际知名设计机构专家主导设计。同时，鼓励公寓型、宿舍型租赁住房实施装配式装修，鼓励项目应用装配式建筑、绿色高星级建筑和超低能耗建筑等绿色节能环保技术。

率先为集租房搭建“四梁八柱”

在北京，3000元可以实现拎包入住，甚至找个好友分摊一下，1500元可以住进品质不错的租赁社区，对于囊中羞涩的年轻人来说，可以说是解决了后顾之忧。

为解决大城市中新市民、青年人等群体的住房困难，2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。其中，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，不再设收入线门槛。

不再设收入线门槛，这一变化被视为一项进步，保障性租赁住房也因此获得了保障房“新物种”的称号。“不再设收入线门槛，甚至是不再设是否为当地居民的这个门槛，是体现居住领域公平性的一个关键原则。”中国房地产数据研究中心执行院长陈晟说。

具体该如何建设保障性租赁住房？《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确，人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。而作为首都的北京，在集体建设用地上建设租赁住房的探索要远早于这份部署。

2017年8月，国土资源部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确第一批在北京、上海、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，允许村镇集体经济组织以自行开发运营、联营、入股等多种方式建设运营集体租赁住房。这成为北京发展集租房的肇始。

方向定了，如何谋篇布局？两个月后，市规自委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，成为集租房建设的首份政策指引。随后，《关于加强北京市集体土地租赁住房试点项目建设管理的暂行意见》《关于北京市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》《关于进一步优化政策性住房项目建设审批制度的意见》《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》……多份政策文件密集出台，率先在全国构建起集租房政策的“四梁八柱”。

“从项目规划选址、资金筹措到审批程序、产权管理，可以说，北京的集租房政策在全国是最完善的。”首创新城镇建设投资有限公司执行总经理李欣原深有体会。

2018年，当他们决定投资第一个项目——平谷白各庄集租房时，只觉得市场有需求、产品能做，但具体怎么做、能获得哪些政策支持，谁的心里都没底。“印象最深刻的就是商业配套指标配置的问题。”李欣原说，通过对目标客户的调研，他们发现，租房的青年人更在意深夜食堂、咖啡馆、健身房、图书馆等商业配套，对机动车停车位的需求反而没那么强烈。但是，初期的集租房政策，关于商业配套的指标配比仍参照商品住宅，卡得较死。

能不能适当更改商业配套指标配置，让集租房能符合租房群体的实际需求？李欣原所在的团队多次提出优化产品政策的建议。从3%到8%，从一个项目试点到另一个项目试点，市区有关部门不断探索创新支持项目建设。

2020年12月，《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》中明确，可依据居住人群需求特点及项目实际，弹性、合理配置居住公共服务设施，公寓型、宿舍型租赁住房配套商业服务设施建筑规模，最高可按地上总建筑规模15%的比例配置。

“每一份文件，都是从实际中来，到实际中去。”田相伟提起，北京集租房建设有“三专”：工作专班、专门台账、专人负责，每个项目在实践中反映的问题，最终都会反馈到工作专班，并成为推动政策完善的“弹药”。

不仅是指标配置与时俱进。针对多个企业反映的去哪儿找“便宜的钱”来支持集租房项目建设的呼声，市有关部门也搭建了融资需求平台，可向金融机构申请获得金融资本支持。目前国家开发银行、建设银行等已确定集租房长期贷款融资方案，向符合条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期足额贷款。

提供“准公共产品”式服务

红、黄、灰三色交织的20栋建筑，组成“开放街区、封闭组团”的社区结构，既有提供便捷生活的开放式商业街区，也能以组团管理方式保障租户的居住安全，让租赁社区重回熟人社会。

再过一个冬天，位于大兴区瀛海镇的西一村集租房项目，便要对外投入运营了。3256套房源中，不仅有适合单身青年、二人世界或三口之家的成套公寓，还有249套专门面向蓝领工人的宿舍。这也是北京仅有的2个实现了集体土地流转、使用权限为70年的项目之一，建成后可提供3000多套房源、为6000多名新市民提供居所。

时间回到1年前。2020年7月6日，位于丰台区的成寿寺集租房亮相，成为全国首个正式运营的集租房项目。从项目获得立项批复到正式入市，历经844天。此后，北京集租房建设就开始“四处开花”。

大兴鲁能领寓集租房项目，2019年3月取得施工许可证，2021年7月即完工亮相。考虑到疫情因素，实际建设周期也就2年。

朝阳区十八里店的西直河集租房项目，2019年10月取得施工许可证，约1年半时间，就已实现主体结构封顶。

还有丰台区北宫镇太子峪村集租房项目、海淀区苏家坨镇集租房项目、石景山区古城集租房项目……

根据统计，截至目前，全市已累计开工集租房项目49个、房源约7万套。从类型上看，包括成套住宅、公寓、职工宿舍等多种类型，可有效满足新就业无房职工、城市运行和服务保障行业务工人员等不同层次租赁需求。7万套的建设规模也位居全国首位。

领先的建设规模，离不开营商环境的助力。实际上，本市集租房项目均已纳入“多规合一”协同平台，与建设项目办事服务相关的13个相关部门在一个统一平台上协同会商，提供“最多跑一次”服务。

李欣原分享了一个故事。顺义区的张镇集租房项目，区域污水处理厂等市政设施的规划速度赶不上集租房的建设速度。为解决“接驳”难题，市区两级水务部门成立了专项小组，调度水源匹配。

同样离不开的，还有对社会各方参与集租房建设的鼓励。目前，北京允许各区从项目实际情况出发，引导乡镇、村集体经济组织合理选择建设运营方式。乡镇、村集体经济组织既可以选择自行投资建设，也可以选择以土地使用权作价入股、联营方式与国有企业合作建设，或者是以项目经营权出租的方式与社会资本合作开发。

田相伟介绍，从目前已经开工的集租房项目来看，既有经济实力较强、有相关项目开发经验的乡镇、村集体经济组织，也有华润、首创等中央和市属国有企业，以及万科、愿景等专业住房租赁企业，“要激发市场活力，让各方都积极参与进来。”

三分建，七分管。为让租客住得安心，本市也对集租房运营管理提出了监管措施。按照规定，纳入建设计划的集租房项目，租赁住户使用水、电、气、热均执行民用价格；鼓励集租房租赁双方签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年；严禁“以租代售”，运营单位应按月收取租金，经承租人同意，也可按季、年收取租金，但不得一次性收取12个月以上租金。

“集租房提供的是类似于‘准公共产品’的服务，是微利可持续的，不允许暴利。”田相伟强调。

更好满足

新市民和青年人需求

顺义区张镇集租房项目、顺义区高丽营集租房项目、房山区窦店下坡店集租房项目……如今，在首创新城镇的投资版图上，已建设7个集租房项目，总建筑面积超过80万平方米，成为北京市最大的集租房建设投资平台。其中，平谷区白各庄集租房项目、顺义区张镇集租房项目、房山区窦店下坡店集租房项目均已从图纸走向现实，实现了项目封顶，即将于2022年交付使用。

项目还没交付，区有关部门就当起了“红娘”，在有员工租房需求的企业和集租房项目间牵线搭桥，让双方互相被看见。

“未来我们要做的是把好质量关，抠好品质细节，这是个辛苦活儿。”李欣原说，集租房是为满足新市民、青年人的刚性居住需求，是一项长效的事业，能够经得起时间的考验。

落落大方的么向丹住进有巢后，不仅有了一个稳定的小家，还找到了人生中的第一份职业——公寓管家。如今，她每天的工作就是置身于年轻人之中，与充满活力的她或他打交道。

“十四五”时期是落实首都城市战略定位、有序推进北京城市发展总体目标实现的重要时期。立足新阶段、贯彻新理念、融入新格局，北京也将加强制度顶层设计，进一步完善符合首都实际的住房保障政策体系。

据了解，目前北京正按照党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房工作部署，根据《关于加快发展保障性租赁住房的意见》要求，结合首都实际，加紧研究制定本市《关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，大力推进包括集租房在内的保障性租赁住房建设，更好地满足新市民、青年人等群体对租赁住房的美好需求，从而吸引更多创新人才和要素聚集，增强城市的活力、创新力与包容性。

专家观点

集租房是实现职住平衡的有效手段

赵秀池

职住平衡是改善城市规划的一个非常重要的目标，既能缓解大城市的交通压力、减少污染和碳排放，又能提升城市居民的幸福感。多主体发展保障性租赁住房，是实现职住平衡的有效手段，有利于满足新市民和青年人的住房需要。

总体来看，目前北京市保障性租赁住房主要包括集体土地租赁房和非居住建筑改建租赁房两大来源。其中，集体土地上建设租赁住房主要是通过租赁机构与农村集体经济组织合作，政府对集体土地上建设租赁住房和改建住房出台相应的支持政策。

推动集体土地建设租赁住房，既增加了租赁住房供应，又促进了农村集体经济组织发展和农民增收，对于完善租购并举的住房体系、建设国际一流的和谐宜居之都均是一种有益的探索。

截至目前，北京市已建成的集租房项目取得了较好效果。未来还要注意，集中建设的保障性租赁住房的区位是否适应承租人要求，是否有相应的配套和服务，以避免区位不好的保障性租赁住房出现空置现象。（作者系首都经贸大学教授）