上海女子买房不成还倒赔近五百万 委托律师：或将申请再审

首付745万的房没了，还要倒赔近500万……1月21日，“最惨购房人”的相关话题持续在社交媒体上发酵。

红星资本局注意到，裁判文书网日前披露了一起房屋买卖合同纠纷案。2020年5月，伍某某计划以1550万元的总价，在上海市黄浦区购买一套180.09平方米商业用房。没想到，在首付745万元之后，因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款的她，被卖方告上法庭。

最终，法院判决伍某某败诉，她不仅要归还房子，还要支付违约金、房屋整修费等总计490万元。

面对这一结果，买方委托律师汪思伟1月21日在接受红星资本局采访时透露：“目前还没确定下一步的具体计划，我们会根据当事人的意见，可能会向二审法院的上级法院申请再审。”

资料图 图据视觉中国

买方两次发生支付逾期

卖方催告无果告上法庭

2020年5月，范某、应某某和伍某某签订了房地产买卖协议，前者两人将上海市黄浦区一套房屋转让给伍某某，转让价格1550万元。

双方约定，范某和应某某同意提前交房，伍某某在2020年6月30日前付首付745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给卖方，剩余贷款745万元由银行放款给卖方。

然而，伍某某先期支付了100万元定金和400万元的购房款后，却未能按期补足首付余下的245万元。双方不得不在2020年7月2日再次签订补充条款，这次约定了惩罚条款：从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给卖方利息损失。

此外，补充条款还规定，伍某某须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，伍某某应偿付违约金（合同总价的20%），且赔偿卖方原有的装修损失180万元。

随后，伍某某将该部分逾期付款利息支付给了范某和应某某。截至2020年7月13日，范某和应某某收到支付房款共计745万元。

根据裁判文书，范某和应某某实际于2020年6月左右即将该房屋交付于伍某某使用。双方合同约定于2020年8月30日前过户，伍某某应于过户前付清全款。

不过，伍某某申请办理的贷款745万元（用于支付第二期房价款）也发生了延期，直至2020年10月29日才得以经相关银行审核通过。

在此期间，范某和应某某于2020年9月15日以律师函方式告知和催告伍某某，让其在3日内将钱付清。同年9月30日，二人又向伍某某发出解除买卖合同通知书一份，明确伍某某在收到上述律师函后仍未按照约定期限付款，因此行使合同约定解除权，并要求其搬离并归还涉案房屋，偿付房款总价20%的违约金和房屋装修损失180万元等。同时，范某和应某某将伍某某告至上海市黄浦区人民法院。

法院：违约责任无法免除

买方没了房子还倒赔490万元

庭审中，法院指出，现已查明的事实和证据均表明，在第二期付款义务到期时，伍某某选择的系银行贷款方式，同时约定如逾期则应及时在申请产权过户之前向中介或范某和应某某用现金的方式支付相应部分房价款，如不然，则构成违约，有权解约并请求赔偿。而房屋买卖合同约定的过户时间是2020年8月30日，审理中，伍某某提供的相关证据证明，其最终获得贷款的时间在2020年10月29日，已大大超出了合同约定的时间，也超出了双方当事人自己的预期。

法院认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定的情况下，伍某某却未及时履行其付款义务，在最终并未能取得本案原告谅解和许可的前提下，相应的违约责任伍某某是无法免除的。

最终，法院一审判决双方解除买卖合同，伍某某应搬离并归还范某、应某某房屋。此外，伍某某应于判决生效之日起十日内一次性偿付范某、应某某违约金310万元和房屋整修费损失180万元。

不过，三人均不服一审判决，上诉至上海市第二中级人民法院。2021年12月1日，二审判决结果已出，维持原判。

律师：签订合同要慎重，切勿侥幸违约

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善结合该案件告诉红星资本局，本案中，双方签订的合同，涉及到违约金确实比较高，但是合法合规，合同本身也没有任何问题。另外，从法院的判决来看，综合考虑整个案情，是合法合理的。

那么，买方能否要求银行赔偿损失呢？赵良善律师认为：“这起违约与贷款时间无关，即与银行无关，所以该名女子不能要求银行赔偿损失。”

赵良善提醒，买方在签订购房合同以及后期的补充协议时一定要慎重，如果认为约定的违约金过高，当即就要提出修改意见，尽量降低违约金标准。在约定付款期限时，要考虑各方面因素，尽量放宽付款期限。

如果欲将付款期限与银行贷款期限关联在一起，也要在合同中明确约定，待贷款下发后再付尾款，而不是直接约定具体的付款日期。同时，作为买方，既然与卖方签订了合同，就应严格执行合同条款，切勿抱着侥幸心理违约，否则，将得不偿失。

记者|李伟铭 李晨

此前报道：

首付745万买的房子没了，还要倒赔500万。。。她为何成“最惨购房人”？（中新经纬）

2020年5月，在上海居住的伍亭颖计划花1550万元的总价，在黄浦区购买一套180.09平方米商业用房。没想到，在首付745万元之后，因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款的伍亭颖，被卖方告上法庭。

法院最终判决伍亭颖败诉，她不仅要退出房子，还要支付违约金、房屋整修费等总计497.32万元，被不少网友称为“最惨购房人”。

两次支付逾期

据中国裁判文书网，伍亭颖在2020年5月17日通过中介，和卖方范俊等达成房屋转让协议，伍亭颖先期支付了100万元定金和400万元购房款。

2020年5月30日，伍亭颖和范俊等签订补充条款，约定房屋总价款为1550万元，卖方提前交房，伍亭颖需要在2020年6月30日之前完成首付745万元。

不过，伍亭颖未能按期补足首付余下的245万元，双方不得不在7月2日再次签订补充条款，这次约定了惩罚条款：从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给利息损失。伍亭颖须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，伍亭颖应偿付违约金（合同总价的20%），且赔偿范俊等原有的装修损失180万元。

伍亭颖在7月13日缴清了逾期付款的利息，并完成了745万的首付，剩余745万元尾款，将在8月30日过户前全部付清。

没想到，伍亭颖的购房尾款，因为银行审批延误再次逾期。

要赔近500万

2020年9月15日，范俊等发出了律师函，告知伍亭颖收函3日内付清尾款，如仍然不付，他们有权解除合同，并要求赔偿违约金及装修损失等。9月30日，由于伍亭颖仍未付款，范俊等要求伍亭颖搬离并归还房屋，并偿付房款总价20%的违约金，房屋装修损失180万元等。

2020年10月29日，伍亭颖在上海某银行申请的745万元贷款额度审批成功，要求继续履行合同，但此时卖方已经不愿出售，并将伍亭颖告上法庭。

2021年6月25日，上海市黄浦区人民法院做出一审判决：伍亭颖的房屋转让协议被解除；必须在判决生效10日内搬离房屋，如逾期将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费；伍亭颖要赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元，承担案件受理费4.6万元。

一审之后伍亭颖和范俊等都进行了上诉，上海市第二中级人民法院在2021年12月1日驳回上诉、维持原判，伍亭颖将承担案件受理费2.72万元。

对于这起纠纷，重庆市律协刑民交叉专业委员会副主任、重庆海力律师事务所伍继军律师表示，本案的焦点在于：“卖方是否因买方的逾期付款行为享有合同单方解除权；买方因为银行办理贷款超期，是否足以导致买方合同根本性违约，从而导致双方合同解除。”

根据《民法典》第五百六十三条的法律规定，伍继军律师认为上海法院的判决合法但不合情：在无证据证明卖方存在实际损失的情况下，应实现合同法鼓励交易的制度目的，从而维护市场交易的稳定。从法律的公平角度，也可以不解除合同，让违约方承担违约责任，不建议卖方以此为由解除合同。“从我在重庆遇到的类似案件来看，基本都是要求继续履行合同。”伍律师说。

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