集中供地这一年：房企抱团拼单陷入纠结，合伙拿地还是单打独斗？

[编者按]

2021年2月23日，集中供地政策落地，房地产行业迈入新土拍时代。自此，土地供应从以往的“零售”变成集中放量“批发”，供应规则发生巨变。

土地供货逻辑的改变，推动房企、城市和市场转向。时值集中供地落地一周年之际，时代周报联合腾讯房产推出《集中供地这一年》专题，记录集中供地下的地产行业变革。

“市场分化萎缩、利润有限时，要进行更高质量的投资，由过去均匀、分散式投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。”日前，万科董事会主席郁亮在内部发言时指出，万科将改变投资策略，必要时收回“番号”。

万科调整投资逻辑，是房企在土地供给侧规则改变下集体思变的缩影。2021年，集中供地政策落地，房企拿地热情经历由热到冷的转变，土地市场逐步回归理性。

安信证券数据显示，2021年三批集中供地流拍率分别为6.2%、32.8%、18.9%，平均溢价率分别为14.8%、3.6%、1.8%。百强房企中，参与拿地房企数量由首批72家降至第三批28家，拿地金额占比从首批70.1%降至第三批21.5%。

集中供地意味着各城市在同一时间段批量上新地块，考验着房企的资金实力和资源调度能力。在此背景下，“拼单”拿地渐成主流，房企更加倾向于通过合作拿地降低风险、分摊资金成本。

多城土拍市场上，由多家房企组成的拿地联合体表现进取。从拿地权益金额占比来看，前50房企拿地权益金额占比均值为74.7%，同比下降3.1个百分点，合作拿地力度明显增强。

图源：安信证券

各梯队房企表现各异

无论供地方式如何变化，土地始终是房企最重要的生产资料。集中供地大潮之中，土地市场呈现“强者恒强”的竞争格局，头部房企优势显现。

安信证券数据指出，三批集中供地中，百强房企拿地金额合计约为1.2 万亿元，占总土地出让金的比重为53.3%。保利集团、中海地产、华润置地等企业拿地总额均超800亿元，拿地热情空前。

过去多年，部分房企借助“三高”模式获得发展，即高杠杆融资买地、高周转回流资金、高负债维持企业运营。当房地产行业进入降杠杆周期，高负债企业忙着降杠杆，长期遵守财务纪律的企业获得弯道超车的机会。

纵观2021年三批集中供地情况，可以发现国企和民企拿地热情分化，前者拿地积极性攀升，后者拿地金额逐渐收缩。

2021年，国企拿地金额占比约为50%，民企约为30%。其中，民企参与度持续下降，三批次拿地金额占比分别为50.3%、26%和24.7%。

图源：中国指数研究院

此前鲜少出现在土地市场的城投公司，在集中供地中频繁亮相。

以第三批集中供地为例，广州13宗地块中，知识城投资集团、白云城市建设、南沙开发建设等城投企业成为投资主力，地方城投累计斩获9宗地块；无锡共成交20宗土地，其中15宗地块由城投公司拍下；苏州成交25宗土地，19宗地由地方城投获得；南京成交的31宗地中，22宗地被城投公司拍下。

诸葛找房研究中心在研究报告中指出，城投公司拿地比例提升，一定程度上缓解开发商拿地谨慎导致的地块流拍问题，承接了房企的职能。但城投公司的项目操盘能力有待考察，未来项目去化情况也有不确定性。上述短板或将驱动城投公司与优质品牌房企合作，取长补短、共同开发。

“拼单”拿地降风险

2021年下半年以来，房企资金压力加大，拿地热情骤减。为给房企“减负”，部分城市放松拿地门槛，接受房企以联合体形式买地。

以长沙为例，在首批集中供地中，长沙要求房企独立购地，不接受联合体报名。第二批集中供地中，除一宗地块不接受联合购买外，其他地块均可接受两家或以上房企联合报名。同时，降低保证金要求，三批次最低保证金分别为50%、30%、20%。

房企“拼单”买地热情，不仅出于购地条件的放松，还有风险上的考量。通过联合体拿地，有助于房企分摊成本、规避开发风险，是对抗不确定性的明智之选。

在2021年首批集中供地中，房企便倾向于用“抱团取暖”取代“单打独斗”。北京30宗土地共吸引54家企业参与，其中共有37个联合体，金地+华润+保利组成的“铁三角”组合共报名21宗地。重庆出让的48宗土地中，多幅地块为联合竞拍竞得，金科所拿的3宗地均为联合体拿地，合作对象包括大唐、美的、华宇和新希望。

中国指数研究院数据显示，在热点城市较为激烈的土储竞争中，房企更加倾向于合作拿地。具体而言，各阵营权益金额占比均低于2020年，TOP11-30企业权益金额占比降幅最大，从77.8%降至74.7%。

合作转向单打独斗

通过合作拿地，联合体各方均可以获得全口径规模的提升，实现利益共享、风险共担。硬币的另一面是，地块操盘考验各方实力、运营理念和团队配合等。联合体中任何一方出现变动，合作都有可能走向破裂。

2021年7月20日，宋都股份公告称，将放弃5月竞得的杭州运河新城土地使用权，为此将损失5000万元保证金。8月10日，宋都称“退地”行为归因于合作方祥生、宝龙的单方面违约，已向祥生寄送律师函，已将宝龙诉至杭州拱墅区人民法院。

宋都股份的一纸诉讼，让合作拿地隐患再度成为业内关注焦点。时代周报记者梳理发现，多家房企联合拿下地块后，出现退出项目、重新引入投资人等现象。

2021年4月28日，华宇、金科、新希望联合以6亿元拿下大渡口79.62亩地，此后新希望退出地块，金科成为大股东；4月29日，融创、中梁和弘阳联合以8亿元拿下巴南界石板块141.09亩地，3个月后新增大唐地产作为合作开发对象；6月10日，德商地产和德信地产以2.19亿元底价联合竞得二号宗地青白江64.4亩地块。此后，德商地产和德信地产双双退出地块，将项目100%股权交给东原地产。

联合拿地初衷是为减少不确定性，但当“队友”成为最大的不确定因素时，房企更倾向于独立拿地，拼单拿地热情逐渐降温。

2月16日，北京打响2022年集中供地“第一枪”。从结果看，联合体拿地锐减，仅5家联合体报名参与，首日9宗地块中仅有2宗地块由联合体竞得。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对时代周报记者分析称，企业选择联合拿地往往是出于分担资金压力和开发风险，但由于2021年部分房企资金承压，在一定程度上增加企业选择合作伙伴的难度。另一方面，北京土地出让文件中明确规定“谁拿地、谁开发、谁售卖”，再加上利润空间有限，因此企业更倾向于“单打独斗”。