深圳严禁学校与房产挂钩，学区房变凉：核心学区房直降四百万

从业多年的乐有家经纪人杨丽娜想不到，“高性价比”这个形容词，也有与百花学区房并列的一天。

百花，深圳顶尖学区——由红荔路、上步路、笋岗西路、华强北路包围的不足1平方公里的小片区，聚集了深圳实验学校小学部、荔园小学百花校区、百花小学、深圳实验学校中学部等名校。

多年来，这里的学区房以价高、抢手出名。时移势易，随着大学区制招生推进、学位供应大幅增加，辅以严格执行的二手房参考价，百花学区房的市场正在发生变化。

时代周报记者获得的一份成交记录显示，百花片区南天一花园最新成交发生在今年5月初，成交价990万元，官方参考价是1048万元。值得注意的是，同小区同户型的最高交易记录是1388万元，最新成交房源总价跌去近400万元。

这并不是个例。

在贝壳找房和中原找房平台，百花片区的南天一花园、长城花园，都出现了低于参考价的报价。“南二外、宝中的学区房门槛在1300万元左右，百花作为第一梯队学区，性价比一下就出来了。”杨丽娜说。

学区房市场明显降温后，深圳再出硬招，提出打造一批优质教育集团，“实现家门口的学校就是好学校”。

△图片来源：视觉中国

名校扩招

5月16日，深圳市教育局联合中共深圳市委机构编制委员会办公室、深圳市财政局 、深圳市人力资源社会保障局发布《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》（以下简称《实施方案》），按照“统筹布局、分步实施、规范管理、确保质量”的原则，推动公办中小学集团化办学，计划到2025年培育孵化80个优质公办中小学教育集团。

《实施方案》提出，市直属学校（含高校附属）和有条件的区属优质学校可跨区组建教育集团，原则上应优先考虑在原特区外教育薄弱、学位建设任务重以及市属学校优质办学资源少的区域开展集团化办学。原则上新建公办义务教育学校全部纳入集团化管理，各区建立薄弱学校清单，逐步将薄弱学校纳入集团化管理，探索与大学区管理相结合同步推进的集团化办学模式。

△深圳市公办中小学集团化办学推进计划表。来源：《实施方案》

时代周报记者了解到，深圳中学、深圳大学附属中学已与福田区签署合作框架，在梅香学校和梅园小学、北环中学开展合作办学，重新命名为深圳中学梅香学校、深大附中福田创新中学，在品牌使用、人才培养、课程建设、教学改革、资源应用等方面开展深度合作。

“名校作为一种社会公共资源，如何实现效益最大化，集团化办学是有效的探索。”5月18日，南方科技大学教育集团（南山）第二实验学校校长唐晓勇在接受时代周报记者采访时表示，一所新建学校，采用“爬坡式”模式往往发展缓慢，但如果整合、共享名校的先进管理经验、优质教育资源，填谷造峰，能够快速实现跨越式发展，有效解决老百姓对优质教育资源的需求。

△图片来源：视觉中国

值得注意的是，《实施方案》特别强调，规范集团选址命名。“各市直属学校集团化办学选址，应经主管教育行政部门同意后，优先考虑保障房和街道大学区，不能与任何小区捆绑，不能与任何房地产挂钩。禁止以房地产开发商命名学校，杜绝与商业利益挂钩。”

天价学区房讲不出新故事

时代周报记者注意到，深圳中学落地福田梅林，并未激起太大波澜。

梅林资深经纪人任一川告诉时代周报记者，深中落地以来，梅林二手房市场表现平稳，对口楼盘未发生大规模涨价现象。不过，“业主的心态的确强硬了一些，议价空间收窄。比方说，原先业主可以接受砍价50万元，现在底线降到5万元。”

希望落袋为安的业主，表现出诚意。

△图片来源：视觉中国

深中梅香学校的对口楼盘梅林一村，一名换房业主，以低于参考价6万元的价格挂牌卖房，还有业主承诺自己赎楼以减轻买家负担。

实际上，深圳的名校学区房市场已经历过一轮价格与成交的双跌。

据乐有家研究中心监测，自2021年9月以来，福田百花、福田香蜜湖、罗湖深中、南山南二外、宝安宝中、龙华深高北六大名校片区的业主挂牌价、成交价均明显下滑，成交价最大跌幅去到21%，不乏按参考价卖房的业主。

以曾经因为炒作被列入黑名单如今有价无市的TATA公寓为例。

TATA公寓是“深圳八大”之一的宝安中学对口学区楼盘，因为面积小、总价低，一度受到市场热捧。

2020年上半年，是TATA公寓的高光时刻——二手房挂牌价高达16万元/平方米，一套不足17平方米的小单间卖出257.5万元的天价。其时，因为价格虚高，TATA公寓曾被深圳市住建局责令中介机构下架在售房源。

△图片来源：视觉中国

鲜花着锦般的光景一去不复返。

经纪人陈嘉明告诉时代周报记者，TATA公寓的小单间挂牌价已大幅回落，最低报价148万元，相比高点跌去约43%。“价格回落了，也没人买单，TATA公寓这一年都没有成交。”

林欣禾是一名“不愿接盘高价学区房”的深圳家长。“稍微能住人的学区房，起步就是1500万元，房贷利息平均下来每年也得几十万元，高端一些的私立学校一年学费也才二三十万元。你觉得学区房还有故事可讲吗？”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳推动公办中小学集团化办学，有利于减少学校之间的差异，实现教育资源均衡，从而缓解家长对名校学区房的追逐，从根本上给天价学区房降温。

（应受访者要求，任一川、陈嘉明、林欣禾为化名）

原创 梁争誉 时代周报