北京西单商业街增加新场景 菜西共生院升级新模式

在“首届北京城市更新最佳实践评选活动”中，西城区菜市口西片老城保护和城市更新项目、石景山区模式口历史文化街区保护更新项目等16个项目被评选为城市更新“最佳实践”。

东城区崇雍大街城市设计与更新实施示范项目等18个项目被评选为城市更新“优秀案例”。在城市更新的路上，北京一直在探索具有首都特点的更新之路。

16个“最佳实践”项目，既有中心城区的平房和简易房、老旧的社区和厂房，也有低效的商业楼宇和园区，通过实施城市更新实现了人居环境优化、功能品质提升，促进了城市职住平衡，存量资源盘活，释放出了城市新的活力和价值。

这些城市更新的“最佳实践”中取得了哪些成功的实践探索，首都市民又在城市更新中有着哪些获得感？近日，北京青年报记者走进部分北京城市更新“最佳实践”案例寻找答案。

西单更新场

减量、提质、增绿 构建体验新场景

《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》提出鼓励传统商圈围绕产业结构调整、商业业态优化、空间品质提升、营销模式创新等进行全方位改造升级，拓展新场景应用、挖掘新消费潜力、提升城市活力。2021年，西单更新场的全新亮相为北京市城市更新中的创新商业模式，提升街区活力进行了有益的探索。减量、提质、增绿成为西城区西单文化广场升级改造(西单更新场)项目最大的亮点。

西单路口东北角的西单文化广场，曾经是许多年轻人的休闲购物必选之地。2018年，西单文化广场周边竖起围挡，启动升级改造，这是自1998年建成以来最大规模的“手术”。2021年，由华润置地打造、华润万象生活运营的“西单更新场”全新亮相，在西单商圈构建起崭新的潮流地标。

从3000平方米绿地到1.12万平方米的城市森林绿地，西单更新场地面增绿面积增加了将近4倍，营造出的接近自然状态的“城市绿肺”成为北京核心地区市民休闲纳凉的新去处。走在四季有景可赏的城市森林中，华润置地华北大区北京公司西单更新场项目总经理孙慧根一脸的自豪，“以前，这个广场只有3000多平方米的绿地，而且还以草坪为主，现在你们看元宝枫、银杏树、松柏、国槐……这些大树在我们的广场上扎根了，市民在广场内可实现健步、慢行、休憩，穿行林间体验森林般的静谧阴凉。” 孙慧根透露为了给予市民更好的绿色体验，西单更新场在改造中将原有的地下4层改造成3层，增加了地表土层的厚度。这也是本市在城市更新中，通过城市设计，精细化管控城市风貌、塑造城市特色的一次有益的尝试。

西单文化广场在改造前，地下4层店铺林立，小商品低端业态较多。在北京城市更新从“增量发展”到“存量提质”的时代背景下，华润置地在改造中，将商业面积由改造前的2.2万平方米减至了0.6万平方米，原有的小商品低端业态全部疏解，凝练为精致的小体量商业中心。

减量和提质相辅相成。如何在只有6000平方米的商业面积上创造更高的价值？华润万象生活团队以塑造年轻人新兴消费态度及更新城市商业概念为主旨，从潮流时尚到餐饮小食，从艺术文化到生活方式，超过20家以上的首店和全新能级的概念店及潮流品牌签约这里。

7月14日，日本画家、艺术家天野喜孝全新绘画作品baby' ZOO系列，全球首展在西单更新广场的北京芭莎艺术空间和大家见面，这一展览吸引了不少青年人；HARMAY是新一代美妆及生活品类新零售品牌，为近两年火热的美妆品牌，西单更新场引入的“HARMAY话梅”全新概念店，为目前全国最大店型。除此之外，未来“更新场”内还将定期举办文化、艺术相关的体验活动。新生的西单更新场在焕发新商业活力的同时更承载着多元化的价值。

菜西片区

首个“促整院”预计年底亮相

青砖灰瓦、木梁结构，建设中的“新中式”的二进小院静待新租客，这里就是培育胡同16号院，地处西城区菜市口西片老城保护和城市更新项目(以下简称“菜西项目”)之内。目前，整个院落的主体结构已完成70%，新租客的意向洽谈也接近尾声，预计整个院落将于今年年底亮相。该院落也是菜西项目持续推进老城更新的又一新范本。

菜西项目位于西城区牛街街道，地处北京市“新总规”中的“宣西-法源寺文化精华区”之内，是宣南文化主要承载地。2019年6月，北京市首例申请式退租在这里完成，菜西片区迈出了城市更新的第一步，同时也打造了全市平房老旧院落申请式退租的范本。以此为起点，近年来，菜西项目打造出了一种生态和商业双向延长的可持续发展模式。

居住在核心区老旧院落内的居民按照个人意愿退还房屋使用权，获得补偿及安置。而留下来的老街坊，根据自身条件进行申请式改善。退租出的平房院有的住进了白领、有的变成了文创空间，在共生院里新老居民共生共享。随着退租的推进，菜西项目并没有只停留在“共生院1.0版”，2021年6月，菜西项目实施主体北京金恒丰城市更新资产运营管理有限公司(以下简称金恒丰公司)与中国建设银行子公司建信住房北京公司签署《菜西项目房屋租赁院落合作协议书》，达成了全市首例“申请式换租”模式的落地，银企合作的新模式，打通了共生“死结”，实现了“促整院”院落整体的改造和运营。

7月14日，站在即将修缮完成的培育胡同16号院内，金恒丰公司李楠和建信住房北京公司项目经理刘超告诉北青报记者，16号院原来是有着10户居民的大杂院，在申请式退租过程中，9户已搬走，仅剩一户居民居住，屋内没有卫生间，生活空间局促。“促整院”推出后，建信住房协同金恒丰公司通过手中的房源和租户达成换租协议。建信住房刘超介绍，“我们在菜西片区内，对标租户现有房屋标准，为他找到了一处相应标准的房屋，这处房屋有暖气、厨房，还有卫生间，为上下层结构，我们还为租户支付了未来20年的租金及物业费，租户的原始租赁权益也有保障。”

“促整院”建好后又将如何利用呢？金恒丰公司总经理高轶介绍，改造后的培育胡同16号院，由大杂院变成了“新中式”的二进小院，再现了首都北京的胡同京韵。今后，16号院将以整院的形式对外出租。从核心城区静下来，保存历史文脉的角度，他们在客群的选择上也会优先考虑协会、NGO组织、有文化内涵的企业，利用好原有四合院的格局，让整院焕发新的生机和活力。

从西城区菜市口西片老城保护更新的项目中不难看出政府引导社会资本积极参与更新实施的探索，更体现出发挥市场主体作用，引入形成“政府引领资金投入+社会资本参与共建”的城市更新路径。

模式口

驼铃古道古韵新生

石景山区模式口大街东口，“驼铃古道”四个大字格外醒目，走在1500米的模式口大街，夕阳的余晖下两侧古香古色的院落，精巧灵动的街头小品、墙壁上浓密的爬山虎……古街风韵与时代特色兼具。模式口位于石景山中部，是北京市公布的第二批历史文化保护区，这里曾是京都通往塞外的驼铃古道，商贾繁华，被称为“千年古道、百年老街”。

石景山区模式口历史文化街区保护更新项目自2016年启动修缮改造工作以来，走出了一条“政府主导，国企运作，专业化团队运营”的运营新模式，在整体修缮改造中，“文物保护是核心，环境整治是前提，有机更新是遵循，民生改善是重点，业态提升是关键”始终是核心理念和工作思路。在新模式的运营中，街区集中改造了多项惠民市政设施、升级多处文化休闲空间、打造出多个特色小微展馆和多处商旅文化院落，形成了古韵新生的独特商业模式。

走近石景山区模式口大街“境·一九九号院”，门口是四合院中常见的宅门——如意门。踏过门槛儿，放眼望去，整个院落的建筑风格保留了老门道、历史文化墙及北房等原有的建筑和印记，同时，院落式酒吧、精品民宿区的现代风格又让这个老院落焕发了新的生机。

据泰福恒公司模式口项目副总经理李琪介绍，199号院的面积将近1000平方米，这里曾居住着一对老夫妇，改造前院内空间遗留了大量的违建，后经过腾退，昔日杂乱无章的院落，被更新改造成两进式京西四合院，同时保留了有价值的原老北房及传统老的门道。老北房的抬梁、炉坑、土炕都保存完好，设计方在保留了老门窗的基础上，还为老房子加装了空调和具有古风的铝合金门窗。如今这里成为了199号精品文化院落的“会客厅”。和灰瓦、木门形成鲜明对比的是现代化的高端民宿和特色酒吧。雪天，院内小包厢一厢难求，喝茶赏雪好不惬意。

模式口大街东口2号院如今变身为充满文化气息的“京西书局”，对于这个院的“微整治”，项目方动了不少心思。更新改造周边变电站、水泵房、公共卫生间，增设供人休憩、交流的广场空间。同时引入集图书、文创、阅读、咖啡于一体的特色网红书店。古树、台地、毛石花池、铸铜写实骆驼，引人寻找那段过去的记忆。

据了解，目前，模式口街区已完成18个重点院落改造以及多处景观提升，2021年9月底正式开街至今，这里已成为春节和冬奥期间的网红打卡地。今年下半年，模式口历史文化街区将继续开展房屋搬迁腾退，推进多处重点院落改造及部分沿街外立面修缮，并加快建设法海寺壁画艺术馆。

本组文/本报记者 王薇

本组摄影/本报记者 杨益 【编辑:宋宇晟】