城中村改造惠民生扩内需

今年以来，城中村改造多次被中央重要会议提及。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，是站在战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。城中村改造的推进，关乎民生福祉，也有助于促进经济社会发展。

实施改造意义深远

城中村改造正在我国加速推进。今年4月28日召开的中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。中共中央政治局7月24日召开会议指出，积极推动城中村改造。7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开。

超大特大城市是当前推进城中村改造的主要范围。按照城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市划分，根据第七次全国人口普查数据，全国目前有7个超大城市和14个特大城市。超大特大城市实现了快速发展，但这些城市的城中村可以说是经济社会发展的薄弱环节。城中村作为存量房源地，是很多超大特大城市外来建设者等新市民、青年人奋斗的第一个落脚点。城中村布局凌乱、房屋破旧密集、公共服务缺失、环境卫生条件相对较差，与光鲜亮丽的城市核心区域形成较大反差。

实施城中村改造有深远意义。积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。城市发展成果应该更多惠及城市居民，而城中村脏乱差的环境与人们对住上好房子的期待相去甚远，实施城中村改造能够改善居住环境。城中村改造是一项民生工程，更是一项发展工程，对于促进投资、扩大内需都能起到重要作用。推进城中村改造将进一步激发上下游相关产业发展活力，带动有效投资和消费。同时，还将有助于补齐超大特大城市发展的短板，在改善城市环境的同时完善公共服务，提升城市文明程度，推动城市高质量发展。

从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，需要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。

多城积极稳步推进

在城中村改造推进的过程中，除相关部门要抓紧完善政策体系外，还需相关城市政府切实履行主体责任，加强领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。

近日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，为落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制。以城中村和低效工业用地改造为重点，推动各类低效用地再开发，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变。这项试点将有助于城中村改造布局更合理、结构更优化、功能更完善、设施更完备。

近年来，上海、广州、深圳等城市在城中村改造中有很多有益探索。

上海市提出，预计到2025年，中心城区周边城中村改造项目全面启动；到2027年，中心城区周边城中村改造项目全面完成。上海市出台了一系列的政策支撑城中村改造推进。在改造方式、改造主体认定、土地出让政策、财税支持、融资支持、资金平衡等方面有比较完整的政策设计，也充分考虑了市场化机制的参与。

日前，广州市有关部门发布了《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，表明广州将以立法推进城中村改造工作。今年以来，广州积极探索城中村改造的新思路新方式，强化“有效市场、有为政府”的作用，坚持“净地出让”，在重点片区开展城中村改造“统筹做地”试点。所谓统筹做地，就是政府引入企业，将有待拆迁、七通一平的“生地”做成可以出让的“熟地”。

一段时间以来，深圳市推进城中村保障性住房品质化安全改造提升工作。深圳市将城中村改造与保障性租赁住房的发展相结合，是统筹保障性租赁住房和城中村改造的探索。找准城中村改造和保障性租赁住房两项工作的结合点，通过城中村统租将两者整合在一起，能够提供更多高品质、可负担的保障性租赁住房。

改造不是简单拆除新建

城中村改造开始加速推进，一些人觉得，这是不是又将迎来城市的大拆大建？可以明确的是，城中村改造是城市更新的一项重要内容，不应是简单的推倒重来，大拆大建。城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，应按照中央有关部署，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹认为，城中村改造有的会拆，有的不会拆，有的会拆一部分，到底拆多少、拆多大面积实际上目前还没有办法精准计算。但可以确定的是，城中村改造对增加投资、提升城市活力、实现城市高质量发展有积极意义。

秦虹认为，城中村改造将大力补齐公共服务短板。未来的城中村改造不会是简单的解决居住空间增量的问题，更多是要推动城市的高质量发展。所以除了居住空间和产业空间之外，还会要求在城中村改造中完善教育、文化、休闲、交往、商业、绿地、一老一小服务等，这些短板都应该在城中村改造中给予弥补。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，城中村改造将主要通过长期运营方式来实现资金平衡，这与过去通过商品房涨价和销售来买单的方式完全不同，这也是房地产新模式的重要组成部分。可运营的部分包括：改造片区内餐饮零售、商业服务、停车场，公租房和长租房，商业化的养老托幼设施，产业园区等。

“搞城中村改造绝不能是简单的房地产开发，一定是多目标的组合。城市更新包括三大空间即居住空间、产业空间、公共空间的更新，所以不是简单推倒房子再盖商品房、安置房，对于参与其中的企业而言，还要有产业、文化、运营、管理、招商等能力的要求。”秦虹说。

在城中村改造加快推进的过程中，对于房地产企业而言，那些产业链比较长、有多个运营板块、信誉好、融资能力强的综合性房地产企业有望拥有更多机会。从长期来看，城中村改造将按照中央的有关部署，实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护。