北京市“物业+养老”试点公布 物企如何发力养老赛道

根据北京市政府官网，2月9日，多部门联合发布《关于支持开展“物业服务+养老服务”试点工作的通知》(下称《通知》)。《通知》中明确提出“切实增加居家社区养老服务有效供给”“更好满足广大老年人日益多样化多层次的养老服务需求”等要求。

值得注意的是，除政府相关部门外，《通知》中也“点名”部分物企作为参与养老服务的试点，首开、天恒、万科和远洋等均在列。

这一《通知》的发布不仅强调了“物管行业”与“养老行业”的缘分，同时也让物管行业在“养老”这一新赛道上深入。有业内人士指出，在未来，“试点”或将扩大范围，逐渐全面布局。

“物业”与“养老”

早有交集

事实上，这并非国家首次将物管行业与养老行业牵在一起。早在2020年12月，住建部等六部门就曾发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，要求推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式，切实增加居家社区养老服务有效供给，更好满足广大老年人日益多样化多层次的养老服务需求，着力破解高龄、空巢、独居、失能老年人生活照料和长期照护难题，促进家庭幸福、邻里和睦、社区和谐。

在上述基础上，本次北京市正式推出“物业+养老”试点，让物管企业与养老“缘分继续”。本次的试点工作将按照“企业自愿参与、政府适度支持”的原则，引导物业服务企业发挥常驻社区、贴近居民、响应快速等优势，根据不同区域人口结构、老年人服务需求，有针对性地提供多元化、个性化的社区居家养老服务。试点内容包括提供居家养老上门服务、推进品牌连锁运营、组建专业化养老服务队伍、发展智慧居家养老服务、整合闲置资源举办养老服务设施、推进社区适老化改造等。

从“模式”到“试点”，物企与养老的结合逐渐落地，这也体现了国家鼓励物企涉足养老的决心。

而从物企的角度出发，涉足并深耕养老行业也可以算作其规模扩张的一大步。近年来，物企也同曾经的房企一般，走上了规模扩张的道路。横向而言，收并购频现，“携手”与“鲸吞”并存；纵向来看，物企已不再局限于“物业管理”，城市服务、房产交易、房屋租赁等赛道中，都有物管企业的身影。

同时，物管企业也并非养老行业中的“小白”。根据亿翰智库数据，目前，有7家上市物企在年报中提及“养老”，其中建发物业单独披露社区养老服务板块收入。根据建发物业2020年财报，该企业当年在养老板块收入357.7万元。

作为离居民最近的“最后一公里”，物业与养老有着千丝万缕的联系。

运营模式单一

行业壁垒待突破

实际上，当前多数物管企业采用自营方式来开展养老服务，并借助地产集团已先行布局的优势结合关联方旗下各类专业资源，再利用物业天生的“贴近社区、响应快速”的优势及居民居家养老意愿强烈等缘由，有针对性地向社区提供各类居家服务。

这样的运营模式在给物企布局养老提供了后备动力的同时，也对物企布局养老产生了一定的限制。万科物业首席客户官杨光辉曾说过：“物管行业包括对人的服务和对物的打理。”物企的落地工作通常有着琐碎、具体、难以形成统一标准的特点，这也是物管企业在管理过程中面临的大问题。过于依赖地产母公司，使本就有管理难题的物企缺乏独立性，无法持续创收。

与此同时，近年来，养老行业引来了社会各方力量的关注。如以贝壳为例的房产经纪行业、以泰康为例的保险行业等都涉足养老产业。

具体到单个物业公司养老业务的拓展上，面临的问题还要更琐碎。据业内人士透露，出于多种原因，部分物业对于涉足养老行业有所顾虑。一方面，社区老年人养老情况复杂、业务辐射范围有限，同时，专业养老服务领域面临一定的资质问题。“更重要的是，物业本身需要考虑服务人员资质提升的费用问题，养老行业需要专业的服务人员与设备设施，这是一笔不小的成本，也是亟待突破的行业壁垒。”

从目前来看，“物业+养老”模式还未出现非常清晰的盈利模式。

好在，问题正得到缓解。近年来，多地发布专项文件鼓励有条件的物业企业拓展社区养老服务。同时，第七次人口普查数据表明，60岁及以上人口占全国总人口比例已达18.7%，未来十年，该年龄段人口数量预计再增加7个百分点，市场对养老、医疗以及社会服务等方面的需求快速增长，市场空间巨大的缺口给物业企业布局养老服务、发展内嵌式社区养老设施必将带来一定的机遇。

打通社区服务

降低运营成本

近十年，物业服务行业加速生长，诸多物管企业在这样的大背景下拥有足够的空间生存及成长。也因此，物管企业不再局限于原有赛道，而是凭着自身优势，向社区服务，如养老、托幼等民生领域进军。

总体而言，物管企业所涉及的社区养老处于一个承上启下的关键位置，向上可承接机构养老的压力，向下则可以弥补居家养老的很多短板。但在过去，社区养老存在着服务主体不明确、扶持力度有限等问题，而引入物业服务显然可以为社区养老提供更加有力的支撑。

随着物业服务企业在养老产业的进一步布局和专业性的不断深入，再加上智能家居、5G等技术在养老照护、远程医疗方面的普及加持，可以在一定程度上降低物业企业开展养老服务的成本，从而涌现出一批有物业背景的专业化品牌养老服务企业，带领更多物业企业参与养老服务尽早驶入快车道。

除了对养老行业有所利好外，物管行业或许也可从其中收益。中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟认为，近年来，出于各方面的限制，大规模开展社区养老的企业并不多见。如今，伴随“银发经济”时代的到来，广阔的市场空间及居民强烈的居家养老意愿将给物业企业带来巨大的发展机遇。

“伴随国家对生活服务行业的大力支持及民生领域具体措施的落地，物管企业将有效降低运营成本，实现盈利可能，物企打通社区服务闭环亦指日可待。”文/齐悦 【编辑:蒋妍】