物业股估值回归理性

从递表到敲钟，历经182天后，万科集团旗下万物云正式登陆港交所。这是今年在港交所上市的第5家物管企业，同时也是年内港股最大的IPO。

作为行业龙头企业，自万科集团宣布分拆物业业务上市之日起，关于万物云的讨论从未停歇。2021年下半年以来，物业股估值一路下行，万物云选择“逆风”上市，能否冲击千亿市值大关？昨天万物云的股价表现，再次印证物业股的估值已经回归理性。

时隔半年 正式登陆港交所

万物云脱胎于万科地产。截至今年6月底，万物云在管面积约8.4亿平方米，仅次于碧桂园服务。

2021年11月5日，万科集团发布公告，拟分拆万物云在港交所上市。今年4月1日，万物云向港交所正式递交上市申请。7月，上市申请获得中国证监会核准，9月1日通过港交所聆讯。昨天，万物云正式敲钟上市。

根据此前发布的公告，万物云拟全球发售1.167亿股，其中香港发售11.67万股，国际发售1.05亿股，IPO发行价为每股49.35港元。万物云上市首日开盘破发，报46.45港元，盘中一度跌幅超7%。截至当日收盘，收报每股46港元，跌6.79%，总市值约为544.9亿港元，仅次于华润万象生活，但这一数字也比业内曾预估的千亿市值缩水不少。

在万物云上市仪式上，万科集团董事会主席郁亮表示，并不在意万物云上市时点的估值高低，更在意它未来的长期表现。此前，郁亮就曾回应万物云估值是否会与预期产生较大差异的问题，他表示：“万科分拆万物云上市不是卖猪仔，叫个好价钱就把它卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间”。

对此，万科董事长秘书朱旭表示，万科推进业务分拆，并不是以市值为考虑因素。万物云不是一个传统的、单纯的物业管理公司，而是定位为城市服务商。万科周刊29日发布的万物云上市贺信也强调，万物云实现了“不以传统物业公司上市”的目标，成为覆盖“社区、商企、城市”的服务商。

逆风上市 发力智慧物业

一年多前，物业股行情火热。2021年上半年，碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活的市值均突破千亿大关。但到2021年下半年，物业股热度开始下降，今年以来行情走势仍处于下行阶段。万物云为何坚持“逆风”上市？

根据万物云公告，在上市所得款项的使用方面，约35%将用于为“万物云街道”模式提供资金；约25%将用于投入万物云AIoT(人工智能网络)及BPaaS(业务流程即服务)解决方案的开发，旨在使万物云具备建立产业互联网的能力；约20%将用于通过收购或投资增值服务提供商及行业上下游供应链的服务提供商以孵化万物云生态系统等。

万物云董事长朱保全在万物云公众号“大宝专栏”中表示，本次IPO融资，公司将把其中大部分资金用于蝶城战略中的智慧物业建设，通过数字化基础设施的搭建与连接，重塑空间效率。

这一创新提法也为物管行业发展带来了更多想象空间。亿翰智库研究报告指出，自物业板块估值回归理性以来，资金多保持观望态度，市场急需新的优质标的来搅动，再次释放行业活力。

估值整体回落 资本更趋理性

2020年被称为“物管行业元年”，物管企业上演了一波“上市潮”。一番跌宕起伏后，资本市场逐步回归理性。

根据中指研究院发布的《中国物业管理行业2022上半年总结与展望——资本篇》，截至2022年6月17日，物业管理行业共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。港股物业服务板块总市值在2021年6月末突破万亿港元。随后出现较大幅度的调整，到2022年6月17日总市值降至4391.37亿港元。虽然物管行业市场估值整体回落，但仍高于市场平均水平。中指研究院指出，截至2022年6月17日，港股物业服务板块平均市盈率为12.9倍，高于恒生指数平均水平。

从长期来看，物管行业仍有较大的发展前景。根据弗若斯特沙利文的资料显示，中国社区空间居住消费服务市场总收入预计在2026年将达到53192亿元。随着人们对居住品质的要求持续提升，物管行业还将有更多发展可能性。 【编辑:邵婉云】

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