截至10月31日，已上市的20只公募REITs产品中，已有14只披露2022年三季报(另有6只产品上市不满两个月)。报告显示，除华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT、博时蛇口产业园REIT在第三季度出现净利润亏损外，其余11只产品全部盈利。整体来看，大部分公募REITs底层项目经营表现稳定，较二季度有所好转，6个项目净利润超2000万元。
为进一步了解公募REITs部分业绩数据缘何为负，《证券日报》记者第一时间对业内人士和基金管理人进行了采访，以便市场更好了解“内情”。
对于华安张江光大REIT底层项目第三季度净利润亏损802.64万元的情况，华安基金对《证券日报》记者解释称，“主要是由于基础设施项目的折旧摊销金额较大，并不影响项目的现金流和可供分配金额。”
对于基础设施项目所在行业的展望，华安张江光大REIT三季报显示，后续随着行业需求推动和产业集群渐成规模，作为产业载体的园区项目、数据中心、租赁公寓等物业类型的投资吸引力将保持较高水平。
相关业内人士对《证券日报》记者表示，“浙商沪杭甬REIT底层项目三季度净利润亏损175.03万元，主要是两方面因素导致的：一方面，高速公路公募REITs项目折旧摊销方式对账面盈利状况影响较大，浙商沪杭甬REIT的折旧方式是直线折旧摊销法，相对采用车流量折旧摊销法而言，当前折旧摊销金额比较大；另一方面，疫情也是导致项目净利润亏损的原因之一，高速公路流量和收费均有所下降。”
据浙商沪杭甬REIT三季报显示，在疫情控制良好的情况下，预计基础设施基金通行费收入将恢复性增长。
就博时蛇口产业园REIT底层项目三季度净利润亏损10.49万元的情况，博时基金方面向《证券日报》记者进行了说明，“主要还是受疫情持续影响及租金减免安排的原因导致，基金管理人将与运营管理机构继续积极履行主动管理职责，尽最大努力维护投资人利益。”
中信证券首席经济学家明明对记者表示，“整体来看，公募REITs三季度表现出一定韧性，业绩数据多呈现边际改善趋势。对于部分产品净利润为负，大家应辩证地看待。”
明明进一步解释，一方面，从绝对数值上来讲，净利润为负确实体现出对应基础设施三季度经营承压，这与疫情反复扰动、经济修复偏弱有关。但另一方面，三季报也显示出明显的边际改善信号。具体来看，一是相较于二季度，多数公募REITs的营业收入和EBITDA(税息折旧及摊销前利润)都实现了环比增长；二是因为基础设施存在大规模的折旧摊销费用，所以相较于净利润，建议更多关注EBITDA、可分配收入等指标。从可分配收入来看，公募REITs三季度的可供分配金额完成度基本符合预期，较二季度有所好转。
兴业研究ABS及REITs研究高级分析师臧运慧对《证券日报》记者表示，目前，公募REITs底层项目入账科目主要是投资性房地产和无形资产，个别REITs部分入账固定资产和商誉均以成本法计量。成本法计量时，会按期计提折旧和摊销，折旧和摊销在成本构成中的比例非常高，但这个成本不是当期的现金流支出，所以一般不采用净利润、毛利率或者ROE判断公募REITs的盈利能力，而是考察剔除了折旧和摊销影响的EBITDA、EBITDA利润率这两个指标，这两个指标在目前已经披露的定期报告中，只有一只REITs在某一期因为特殊原因出现过负值，其他都是正值。
展望未来，明明表示，总体来看，多数公募REITs营业收入平稳，并保证一定可分派现金额完成度，体现出公募REITs的抗冲击性及存续公募REITs项目的成熟稳健。8月份以来经济基本面改善的信号越来越多，预计公募REITs底层项目的业绩有望进一步修复。(证券日报）
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