新房质量不满意怎么办？交付投诉率如何下降？为进一步改善住宅质量和交付品质，上海从2021年6月起试行新建住宅工程业主“预看房制度”，明确建设单位在竣工验收前须组织所有已购房业主提前查看房屋质量、提出问题，并在房屋正式交付前对业主所提问题组织参建单位进行整改，倒逼建设单位和施工单位消除质量问题。
近日，有购房者林清(化名)向澎湃新闻(www.thepaper.cn)反映，11月中下旬，其所购买的楼盘南山虹桥领峯开展了“预看房”活动，开发商设定种种门槛，包括不准带验房师、看房时间30分钟以内、谢绝拍照摄影等，地下车库也以没建好为由拒绝业主查看。
“推行预看房，不就是为了提早发现问题、尽快整改，减少投诉提升满意度吗？”林清表示，自己非专业人士，房屋存在问题也不一定能发现。开发商不允许业主带验房师的做法，让他觉得此次“预看房”像走个过场，制度形同虚设，未起到应有作用。
11月22日，上海市住建委相关工作人员向澎湃新闻记者回应，业主“预看房”选择专业的验房师属合理需求，可以理解，也没有规定说不能请验房师。目前，“预看房”制度仍在试行中，住建部门正不断汲取经验、收集市民意见，加强对建设单位的指导和监督，提升人民群众对住宅工程质量的获得感和满意度。
提升住宅工程品质，“预看房”制度化
公开资料显示，南山虹桥领峯项目位于上海嘉定区江桥板块，总套数698套，2021年7月、11月两次开盘售罄。开发商上海南茂实业发展有限公司2020年7月成立，由苏州南山新吴房地产开发有限公司百分百持股，后者隶属上市公司南山控股(SZ 002314)，具有国资背景。目前“南山系”地产在沪涉及的新开发楼盘还有龙湖南山虹桥天玺领峯、招商南山虹桥璀璨领峯、南山嘉荟领峯以及南山华漕项目。
林清介绍，他于11月13日收到开发商寄来的邀请函。其中提到，项目施工接近尾声，诚邀参加“预看房”活动，时间为11月18日9点-9点30分。仅限房屋产权人，每户人数不得超过2人，地库不作开放，且谢绝拍照、摄影。
“预看房”制度是上海创新工程质量监管的一次“地方实践”。
据中国建设报报道，为贯彻落实《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》精神，2020年起，上海率先在奉贤区试点预看房制度，旨在突出建设单位首要质量责任，有效防治建筑工程质量问题。
报道介绍，以往交付商品房，业主通常只能在交房后知道房屋是否存在质量瑕疵，因“为时已晚”容易产生不满情绪。预看房制度打破这一传统做法，开发商在住宅项目竣工验收前组织业主提前看房，业主在房屋建造过程中由原来的“旁观者”变为“参与者”，与开发商、施工方共同发现问题、解决问题。
2021年5月26日，上海市建设工程安全质量监督总站发布《关于在本市试行新建住宅工程业主“预看房”制度的通知》，明确当年6月起交付的新建住宅试行业主预看房制度，“倒逼”建设单位和施工单位消除质量问题。
2022年1月11日，上海市住房和城乡建设管理委员会印发《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度(试行)》，目的是持续推进住宅工程品质提升工作，落实新建住宅工程参建单位主体责任，强化建设单位首要质量责任。
文件明确，“预看房”制度是指在住宅工程分户验收后、质量竣工验收前，由建设单位组织购房业主查看房屋工程质量， 并对业主所提的质量问题在建筑工程竣工备案前组织整改。
文件还要求，“预看房”工作实施前，建设单位应至少提前一周通知全数已购房业主，实施工作天数原则上按网签销售住宅户数进行确定，例如网签销售户数大于500户时，“预看房”时间不少于 7天。
“预看房”能不能带验房师？
“预看房”能不能请验房师？据解放日报2021年7月报道，率先试行“预看房”的上海奉贤区某楼盘施工基本完成、进入分户验收阶段后，除了请第三方人员上门评估外，还特地组织了一场“预看房”活动。有人带了一家子来，仔仔细细查看每个细节，还有人特地请了验房师一起来。
上述报道介绍，预看当天，开发商向各业主发放了由奉贤区建管委统一定制的意见反馈表，反馈表上面半页用于填写反馈意见。“我们要求，开发商必须按照业主要求整改后，再由我们进行随机抽查。抽查通过，才能进入到下一个验收环节。”奉贤区建设工程安全质量监督站站长沈玉锋说。
林清表示，他所购买的楼盘南山虹桥领峯建设过程中就出现了建筑外立面鼓包、小区正门与前期宣传不符等情况，这让他对房屋质量更加重视。出于专业性的考虑，再加上媒体报道中有验房师参与预看房的先例，他决定也请一名验房师，以便更加精准高效地发现问题，尽早整改。
然而，到11月18日预看房当日，林清和验房师赶到楼盘时，开发商安排多名保安堵住入口，禁止验房师进入，并扬言“你现在可以报警”。沟通无果后，林清不得不在开发商安排的工作人员陪同下进行看房。
“感觉看了个寂寞，对大家来说都是浪费时间。”林清坦言，自己被安排在“预看房”第一天，又是第一次买房，对建筑工程也完全不在行，进入房屋后只能粗略看个样子，陪同的工作人员也未给予专业性提示。
之后几天，林清从其他业主处得知，有的房屋在预看中发现了墙面空鼓、踢脚线不齐、瓷砖不整、墙体渗水受损等情况，林清也颇为担忧，“我们缺乏购房经验，也非专业人士，很难发现这些。”
另据林清回忆，实际预看房过程中，开发商未按规定向其出示分户验收数据，陪同人员虽然没有禁止拍照摄影，但反复提示时间，规定30分钟，就算延长也不能太久。小区绿化和儿童游乐区域没有完成，地下车库也以“还在建设中”为由不允许查看，车库入口处甚至安装了铁栅栏进行“硬隔离”。
根据上海市住建委发布的《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度(试行)》，预看房内容分为全装修和非全装修工程两类，其中全装修住宅户内查看内容有9项，包括墙面、顶棚、吊顶、地面防渗漏、给排水管道的防渗漏等，公共部位查看内容2项，如屋面防水质量、地下室防渗漏情况等。
“业主能在30分钟看完这么多项目吗？儿童游乐区域没建好、车库也不让看，为什么还要组织预看房，业主又怎么提出意见？”林清感到不解。
针对“预看房”不能带验房师的情况，澎湃新闻记者咨询了南山虹桥领峯工作人员。对方称，现场还是工地状态，项目本身也会展开自查，目前确实仅限产权人进入小区。
11月22日，上海市住建委相关工作人员向澎湃新闻记者回应，业主预看房选择专业的验房师属合理需求，可以理解，也没有规定说不能请验房师。同时，由于此时房屋处于未交付状态，现场管理需依照工地的管理标准进行。出于疫情下减少人员聚集的初衷，前往“预看房”的人数原则上不宜超过2人，看房者应当遵守施工现场的即时疫情防控要求。
“非常时期，我们的工地管理确实较为严格。根据防疫政策，建设单位在组织‘预看房’前要先向属地街镇报备。在这种情况下，能顺利开展‘预看房’已是不易，还请广大业主理解。”上述工作人员表示，“预看房”制度仍在试行，住建部门正不断汲取经验、收集市民意见，加强对建设单位的指导和监督。
澎湃新闻记者了解到，目前上海市住建委有关部门正在编写相关细则和指南，进一步规范建设单位在组织“预看房”时的工作手势，夯实建设单位对建筑质量的首要责任，改善住宅质量和交付品质。 【编辑:邵婉云】
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