收房时“货不对板”该怎么办？

在购房时，消费者总会被装修设计精美的样板间所打动，但却又时常苦恼于交付的房屋与当初买房时开发商所承诺、所展示的不一致。在这种情况下，开发商是否构成了违约行为？消费者在收房时遇到此类“货不对板”的情况又该如何处理？本期下午茶，我们将与购房人及北京市律师协会消费者权益保护法律专业委员会主任芦云一起，共同探讨这一话题。

●购房人：买房之前肯定会先去参观样板间，样板间内的装修和布置对后期的购房决策起着相当重要的作用。可身边一些朋友包括我自己在买房时，或多或少都被装修精致、布局精美的样板间给“忽悠”了，想去找开发商“要个说法”的时候，临时的样板间通常已经拆了。

●小编：的确，实际房屋的交付标准和过度装饰、美化过的样板间不一致这种“货不对板”的情况和纠纷此前时有发生。去年8月16日，北京市住建委印发了《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》(以下简称《通知》)，其中明确了新建商品房交付样板间的装修装饰标准应做到与预售方案中所列的清单内容、购房合同约定的交付标准，以及项目实际交房状况均保持一致。如今，《通知》发布即将满一周年。

●购房人：《通知》明确要求了开发商不能“货不对板”，更不能虚假承诺，但据我了解，仍有部分开发商存在这方面的问题。我所知道的情况是，今年4月，位于台湖的绿城·明月听蘭项目的部分业主，就向开发商提报了多项诉求，其中就包括要求绿城方面澄清“厨柜遮挡部分地面墙面是否铺砖”等隐蔽工程的标准细节。经过多次询问、答复辗转，最终，绿城方面表示确认该项目将按“厨卫隐蔽位置不贴瓷砖”施工直至交付。但在此前双方签订的《商品房预售合同》第七章第十六条中明确约定了厨卫墙面、地面装修标准皆为“瓷砖”。

●小编：如果《商品房预售合同》中没有明细到隐蔽工程细节，是否说明开发商拒绝贴砖的做法合情合理？

●律师：虽然开发商在预售合同中并未明细隐蔽位置的施工标准，但也不能代表开发商的做法是完全合理的，还要结合具体情况进行分析，例如结合购房人与开发商签订的装修委托合同进行判断。此外，值得注意的是，上述《通知》中还对样板间提出了“三一致”的要求，即：样板间的装修标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。

●购房人：开发商这种行为是否构成合同违约行为呢？

●律师：事实上，在住建委公布这项《通知》要求之前，我国已根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，并结合民事审判实践，制定了针对商品房的“房屋买卖合同司法解释”。司法解释中的第三条中明确表示：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这是专门针对商品房所制定的一项特殊规定。

●小编：查阅相关公开资料发现，此前全国多地也有部分类似情况出现。各地方法院最后基本遵循常识原则，判决业主胜诉。其中一个类似案件显示，法官一审判决为：“合同约定对墙面、地面均张贴瓷砖，并未就特定区域不张贴进行特殊约定，按照该文义理解，应当理解为应对墙面、地面进行全部张贴。”同时，通过结合日常生活经验考虑，该隐蔽区域未张贴瓷砖虽不影响美观，但出于厨卫等一特殊区域的使用需要、卫生需要等，法院认为开发商有铺贴该隐蔽区域瓷砖的义务。

●购房人：据了解，其他楼盘如果确为隐蔽位置不贴砖，那么开发商和业主双方会在合同中做出清晰、明确、完整的约定。例如，“墙面：东鹏或同档次其他品牌墙砖(被柜体遮挡部位、吊顶上方不贴砖，为水泥砂浆抹面)”。但如果出现绿城·明月听蘭项目中部分业主遇到的这种情况，开发商执意不履行合同约定，又该如何维权呢？

●律师：对精装修商品房来说，如果开发商和购房人双方签订的合同中明确约定了交付标准，那么购房人有权要求开发商采取补救措施，或根据约定标准进行折价。但如果合同中未明晰交付标准，例如：只约定某部位以何种装修状态交付，但并未写明具体品牌、种类等，则属于合同约定不明确。针对这种情况，购房人可以收集并提供相关证据进行起诉，法院会根据证据事实判断消费者的付出程度。如果合同履行内容与市场价值存在明显价差悬殊，那么法院有可能会判定开发商进行相应的赔偿。但同时也需要注意，这种合同约定不明的情况，购房人在举证时通常比较困难，因为其中还可能包含人工成本等影响因素。因此，广大购房者应更大程度提高警惕，在达成交易时明晰合同内的所有条款，避免后期发生纠纷。

●小编：上述事件的发生，在一定程度上为开发商敲响了警钟，在针对隐蔽工程合同条款细节上，还需要更详细的明文约定。同时也侧面反映出了目前开发商内部沟通、终端服务等环节仍存在一定问题。 【编辑:叶攀】