报告指上海写字楼租金5年来首次回升 商务园区租赁需求创6年新高

上海1月12日电 (记者 李佳佳)全球性商业地产服务和投资公司世邦魏理仕12日在沪发布的《2021年上海房地产市场回顾及2022年展望》显示，2021年上海写字楼净吸纳量创历史新高，租金止跌回升。其中，商务园区写字楼创新科技类企业需求持续旺盛，净吸纳量创6年新高再破百万，租金涨势稳定。

2021年上海写字楼市场共录得17个新项目入市，总计107.1万平方米，为去年交付体量的1.6倍，其中六成布局新兴商务区。“十四五”是迈入产业数字化转型关键阶段的元年，上海净吸纳量创下历史新高，达129.8万平方米。值得一提的是，第四季度上海核心区位成熟商务氛围和租金合理化驱动下，已然出现“再中心化”区位升级赶超“去中心化”的态势，核心商务区净吸纳量加速提升，较第三季度增加5%，南京西路和淮海中路带动明显。

上海以强劲势头迎接数字经济时代，以电商、社交媒体以及人工智能、大数据及金融科技等细分类别主导的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴随浦东“引领区”政策的出台，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显，70%选址浦东。而资本推动、消费回流和代际更迭叠加效应之下，互联网+属性的快消及奢侈品为代表的消费品制造业，与“专精特新”相关的生物医药企业扩张愈加活跃，外资需求录得显著回升。此外，律所为首的专业服务和第三方办公服务运营商年内亦持续稳健布局。

2021年上海商务园区写字楼市场共录得14个新增供应交付，共计85.9万平方米，TMT行业的租赁需求以43%稳居第一，其中作为主力需求的游戏类企业在行业聚集性强的漕河泾大量搬迁、扩租及新设总部；电商相关企业选择在市北及临空完成升级置换；互联网、通讯类租户也录得一定面积成交。生物医药以23%的占比位列第二，其中张江板块承接了过半的成交面积，政策导向效果显著，产业集聚效应进一步加强；得益于生物医药特色商务园区的交付，浦江板块同样表现出强劲的吸引力。半导体、电子设备及芯片类企业的发展推动电子产品类租户成交占比达13%，较上一年有明显提高，集中表现在张江板块，金桥、浦江板块均有大面积成交。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部负责人张越表示：“2021年上海写字楼需求展露强劲复苏表现，并充分展示了上海市场对新兴产业战略布局的全国引领地位和对外开放窗口城市的外资吸附力。头部金融、互联网+及高精尖属性的制造企业等新进赛道落户上海，外资占比持续攀升。未来6个月，写字楼市场预计有87万左右新增体量入市，包括多个期待已久的优质项目，集中分布于‘一江一河’沿岸滨水地区的徐汇滨江、前滩、北外滩及苏河湾，为2022年快速承接国际大都市发展能级和核心竞争力集中展示区的提质转型需求提供充沛优质办公场所选择。近期，包括14号线在内多条升级市区通达性的地铁开通，进而促进浦东、浦西商务板块间联动，有望再助推城市多元格局发展。”

在上海，餐饮依旧是优质零售物业市场主要驱动力，需求占比35%，其中以传统中餐和咖啡茶饮品类需求最为亮眼。包括陶陶居、添好运以及江边城外在内的中式餐饮需求较为活跃。在咖啡茶饮品类中，资本持续推动线下连锁咖啡品牌扩张，其中M Stand、Manner Coffee以及Lavazza扩张积极。此外，新式茶饮赛道关注升级，顾客体验与运营效率兼顾。

上海首店持续领跑全国，多家亚洲及全国首店接连落户上海。瑞士高端手工巧克力品牌莱德拉入驻环贸，高定美妆品牌Valentino Beauty内地首家旗舰店登陆新天地，意大利时尚品牌MISSONI以及专业户外运动品牌HOKA ONE ONE全国首店入驻静安嘉里中心。值得一提的是，在首店选址上，除了核心商圈的标杆项目外，位于非核心商圈的新项目为选址提供新的选择。例如瑞虹天地太阳宫开出全国首家MUJI生鲜复合店，前滩太古里更是迎来了包括Frank And Oak亚洲首店以及TOTEME全国首店在内的多家首店。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、商业部负责人希诺表示：“新入市项目超预期的表现以及开业带来可观的客流均反映新常态下消费需求发生的深刻变化和创新商业模式正在加速。未来6个月，市场预计迎来42万平方米的新增供应，将进一步完善非核心板块商业布局，打造消费新地标，全面提升城市商业功能和消费环境。围绕上海建设国际消费中心城市，上海将充分发挥消费对高质量发展和稳增长的支撑作用，加快商业数字化转型，扩大与消费相关的服务业开放。力争到‘十四五’末率先基本建成具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市。”(完) 【编辑:苏亦瑜】