关于加强安居工程建设和物业管理的决定

近年来，市委、市政府把改善民生作为工作的出发点和落脚点，集中物力财力，采取多项措施，解决人民群众的住房问题。随着城市建设和名城保护的进一步推进，有相当数量的市民入住政府建设的安居工程。如何进一步加强和完善安居工程建设和物业管理，是摆在政府面前一个十分重大的政治问题。安居工程是民心、民富、民有、民和、民乐工程，工程质量和物业管理事关政府公信力和执行力，事关民生幸福和尊严，事关“五民”工程的具体落实。为此，各级各部门要高度重视，充分认识到安居工程的极端重要性，以高度负责的态度，认真搞好安居工程建设和物业管理，确实做到“拆迁谁、改变谁、造福谁”，真正让人民群众得到更多实惠。

一、进一步加强和完善安居工程建设

搞好安居工程建设，要坚持做到五个“严把”：

1．严把设计关。

①户型适宜。户型是关系老百姓安居舒适的重要问题。安居工程户型要广泛征求人民群众的意见，以此为依据深化规划设计要求。设计方案形成后，要经过房屋征收办、建设单位和市政府审核后方可进行施工设计。

②配套完备。在施工设计时，水、电、气、暖、有线电视、通信网络等要全部配套，并由各管线单位提出相应的材料要求和技术要求，对施工图进行会审，跟踪全过程监管，负责工程验收，并负责安全运营，确保配套完善、质量安全可靠。

③功能齐全。小区设计要配套物业管理、社区服务用房、学校、幼儿园、便利店、社区卫生用房、活动中心、垃圾收集站、公交停车站、警务室、停车场所（车库、停车位、存车棚）等，大的小区要建设户外水冲式公用厕所。

④绿色宜居。高标准搞好安居小区绿化，必须达到国家规定要求以上。

2．严把队伍关。一支好的建设队伍是保证质量与效率的根本。要拓宽视野，选择一流施工队伍和优秀项目经理，外省的建筑企业资质要求为特级，山西省的为一级以上（含一级）；项目经理必须承揽过大型工程具有丰富施工经验，且有总工程师（兼土建工程师）、暖通工程师、电气工程师、质量安全专职管理等符合国家要求标准的专业技术人员，人数不得少于5人。基本方法是提前考察，好中选优，公平公正，公开竞标，确保建设优质工程。坚决防止和打击贴牌、转包等建筑领域的违法行为。

3．严把质量关。质量是工程的生命。工程材料和工程管理决定工程质量。安居工程所用的钢筋、水泥和电梯、塑钢窗、涂料、防盗门、给排水管和地暖管、开关插座、电线电缆、箱柜等材料，要按照规划设计要求，选择品牌好、实力强的大厂家，然后统一采购，保证质优、价低，经久耐用，老百姓满意。要加强工程调度管理，认真落实工程建设质量终身责任制、招投标制、合同制、监理制，项目负责人要坚持驻守一线工地，不得擅离职守，严格执行项目建设标准，确保工程质量。

4．严把验收关。安居工程验收单位要严格按照《建筑法》和《建设工程质量管理条例》进行验收，初验后要以书面通知存在的问题和整改时限。整改期间不得分房，经竣工验收合格后方可交付使用。

各建设单位在质保期内要认真组织维修。从收到维修通知之日起，一般维修在2日内完成；其余维修在7日内完成。若未能在规定时间完成，由物业管理企业组织维修，所产生费用从建设单位质保金中予以扣除。

5．严把预算关。各项工程要严格执行招投标控制价，工程付款进度按合同规定进行。

二、下大力提升物业管理和服务水平

物业管理是关系广大人民群众安居乐业、生活幸福的一件大事，是城市管理的基础。搞好物业管理对于改善城市形象、提升城市品位、优化人居环境，增强城市凝聚力、吸引力和综合竞争力，具有非常重要意义。必须进一步强化物业管理，树立标杆，按照“环境整洁化、服务人性化、运营规范化、管理标准化”要求，形成管理、考核、淘汰三大机制，推动全市物业管理迈上一个新台阶，向人民群众交一份满意答卷。

1．管理机制

环境整洁化。环境整洁是住宅小区的基本要求和前提条件。每个安置小区要按单元设置标准垃圾桶（加盖），高层住宅设2个，每日早晨、傍晚各清运一次，做到垃圾收集容器化、运输密闭化、清理快捷化。小区道路、停车场、活动场地、绿地、卫生间、门卫、岗亭、电梯（电梯厅）等公共场所、公用设施、共用楼道、楼层通道和楼梯台阶要全天清扫保洁。各类标识、标志牌、宣传栏、防火门、消防栓、箱要保持清洁，并针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划，营造清洁、清新的生活环境。认真搞好小区绿化管理，确保树木茂盛，绿地无垃圾。

运营规范化。小区各种生活设施配置齐全，达到“六通”、“十二配套”、“三安全”。“六通”即供水、供电、供热、供气、有线、通信，按照国家有关标准全部正常使用。“十二配套”即物业管理、社区服务用房、学校、幼儿园、便利店、社区卫生用房、活动中心、公交停车站、警务室、公共厕所、垃圾收集站、停车场所（车库、停车位、存车棚）配置齐全。“三安全”即消防设施设备安全、电梯使用安全、燃气使用安全。

要建立严格的运行制度和操作规定，对房屋门窗、道路、井盖、雨污水管道、化粪池、地面排水设施、公共照明系统、消防系统、智能化系统、电梯、楼道等要进行严格管理和维护，定期检查，确保安全正常使用；建立安全责任制，对住户进行安全教育，向住户宣传设备（如电梯、燃气设施）的安全使用常识，并规范服务制度，对物业设备设施的日常维修服务要标准化、制度化、规范化。物业管理公司必须与电梯厂家签订维保合同，不得与内部公司或其它单位签订，确保电梯安全运行。物业管理公司要贯彻以居民为本的服务思想，寓利益于服务之中，尽最大努力让住户满意，创造安全、舒适的生活环境。

服务人性化。要以人为本、服务到位。物业管理要牢固树立“业主至上”的理念，切实做到人要精神，物要整洁，说话热情，办事热忱。要整齐着装、佩带工作标识，精神饱满，举止得体；严格遵守《服务公约》，每天提供8小时业务接待和服务，保持24小时畅通客服电话，及时解决业主提出的问题。要及时公开办事制度、规章、服务标准、收费依据、收费标准、客服电话等，设置阅读栏、健身器材、各类标识等，宣传社区居住常识、安全知识及应急措施，标志牌、宣传栏要清晰完整、干净整洁。

物业服务要严格收费标准，2012年执行标准为：高层每平方米1．10元（含电梯费）；多层每平方米0．6元。随着市场变化确需调整的，由价格主管部门会同行业主管部门出台收费标准指导价，报政府批准后实施。

管理标准化。要把居住群众的满意度作为衡量物业管理水平的基本尺度。区街道办事处、居委会和物业主管部门，要一年组织两次居民对物业管理满意度测试，以此作为奖罚的重要依据。要严格依法、依规进行管理，每周巡查一次小区房屋单元门、楼梯道以及其它共用部位的门窗、玻璃、天然气户外设施等，定期维修养护，检修、保养记录台账要齐全。加大绿化管护力度，绿化工程未移交物业公司前，由物业公司协助搞好绿化管护；交付物业公司后，由物业公司严格管护，如造成损失由园林管理部门予以处罚。

按照住宅小区有关管理规定和业主公约的要求，各安置小区住户要坚决做到“五个不得”：不得改变房屋外观外貌，拆改房屋结构及共用管线，擅自乱搭乱建、设置铁窗、栅栏等损害公共形象和利益行为。不得改变房屋用途，违法住改商、住改娱乐场等妨害公共安全、影响他人生活行为。不得乱挂乱接、乱堆乱扔、乱停乱放，私自安装卫星电视接收设备、改装燃气设施，占用公共空间、共用通道、侵占绿地等行为。不得乱停机动车和自行车，任何车辆必须停放到停车场，做到停放有序，不扰民。不得空置房屋，对分配后空闲8个月以上的，房屋主管部门和监察部门结合清房进行清理，如原拆迁房属公产，本人另有其它房产的，将安置住房收回；如原拆迁房属私产，根据其产权性质，予以货币补偿。

2．考核机制。要根据物业服务标准，制定对物业企业考核内容与办法，并严格兑现。对物业管理企业半年进行一次考核，物业主管部门和街道办共同组织考核，以现场查看和居民满意度作为考核主要依据。考核不合格的予以警告、扣除50％的抵押金；年终考核仍不合格的解除聘用关系，扣除全部抵押金，并责令退出大同市场。政府每年设立200万元奖励基金，对居民满意度超过90％以上、“四化”要求圆满落实的优秀物业企业，予以表彰奖励，形成奖优罚劣、优胜劣汰的物业管理机制。

3．协调机制。物业管理是个系统工程，要建立健全市、区、街道办事处、居民委员会“上下”联动的“四级”管理体制。市住建委、市政管委会、规划、物价、房管、园林、公安、消防、民政、工商、质监、电力、燃气、广电等部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。要切实加强安居小区的安全管理，公安警务室、小区物业公司要联合执勤，确保安全万无一失。区、街道办事处、居民委员会要按照“三级职责分工”，抓好辖区内的物业管理工作。区街道办事处要把小区物业管理作为工作的重要任务和责任主体，居委会要深入住宅小区，与业主代表共同组成物业管理委员会，加强对物业公司的经常性监督管理，建立服务业主的联席会议制度，积极探索新时期城市基层管理和物业管理的基本结合点，为提升全市城市管理水平作出新的贡献。

大同市人民政府

2012年6月